Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell.
Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).
Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).
Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?
Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren vorgenommen.
Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer
Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen. Beispielsweise werden betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren bewertet, was sich schlussendlich in der Höhe der Grundsteuer widerspiegelt.
Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.
Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus im Bundesmodell
Familie Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in der Nähe des Müritz-Nationalparks (Mecklenburg Vorpommern). Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2002 gebaut und hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Das Grundstück hat eine Fläche von 480 Quadratmetern.
Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell
Da sich das Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren:
Zunächst muss der jährliche Rohertrag des Grundstücks ermittelt werden. Hierzu wird die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus dem Bewertungsgesetz mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl des Einfamilienhauses multipliziert. Das Ergebnis wird mit dem Zuschlag/Abschlag aus der Mietniveaustufe multipliziert, woraus sich der jährliche Rohertrag des Einfamilienhauses ergibt. Der jährliche Rohertrag ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.
Im nächsten Schritt müssen zur Berechnung der Grundsteuer die Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses ermittelt werden. Die Höhe der Bewirtschaftungskosten hängt von dem Alter des Einfamilienhauses ab. Je älter das Einfamilienhaus ist, umso höher sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses. In der Folge ergibt sich eine höhere Grundsteuerbelastung, je älter das Einfamilienhaus ist. Den genauen Prozentsatz des jährlichen Ertrages ist der Anlage 40 des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Zu beachten ist, dass mindesten 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer als Untergrenze für das Alter des Gebäudes angesetzt werden muss.
Der jährliche Reinertrag ist eine weitere zu berechnende Variable, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser errechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Reinertrag wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Reinertrag zu errechnen.
Um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im nächsten Schritt der abgezinste Bodenwert ermittelt werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Das Ergebnis wird um den Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhäuser korrigiert. Dieser Wert muss schlussendlich für die Berechnung der Grundsteuer noch abgezinst werden, mithilfe des Abzinsungsfaktors aus der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.
Um die Grundsteuer für das Einfamilienhaus zu errechnen muss nun der kapitalisierten Reinertrag mit der abgezinste Bodenwert addiert werden. Das Ergebnis der Berechnung ist der Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert muss anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert werden (Steuermessbetrag). Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.
Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell
| monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche x qm Wohnfläche | 871,20 € | |
| Zuschlag/Abschlag für Mietniveaustufe | x | -10,00% |
| monatlicher Rohertrag | = | 784,08 € |
| jährlicher Rohertrag | = | 9.408,96 € |
| Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Jahre) | 80 | |
| Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Jahre) | – | 19 |
| Restnutzungsdauer (Jahre) | = | 61 |
| Mindestens: 30 % wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer | = | 24 |
| jährlicher Rohertrag | 9.408,96 € | |
| pauschalisierte Bewirtschaftungskosten | x | 18,00% |
| Bewirtschaftungskosten | = | 1.693,61 € |
| Restnutzungsdauer (Jahre) | 61 | |
| Liegenschaftszinssatz | 2,50% | |
| Vervielfältiger | 30,91 | |
| Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) | 480 | |
| Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) | × | 410 |
| Umrechnungskoeffizient | x | 1,03 |
| Bodenwert | = | 202.704,00 € |
| Abzinsungsfaktor | × | 0,2273 |
| abgezinster Bodenwert | = | 46.074,62 € |
| jährlicher Rohertrag | 9.408,96 € | |
| Bewirtschaftungskosten | – | 1.693,61 € |
| jährlicher Reinertrag | = | 7.715,35 € |
| Vervielfältiger | × | 30,91 |
| kapitalisierter Reinertrag | = | 238.481,38 € |
| abgezinster Bodenwert | + | 46.074,62 € |
| Grundsteuerwert | = | 284.556,00 € |
| Grundsteuerwert | 284.500,00 € | |
| Steuermesszahl | × | 0,00031 |
| Steuermessbetrag | = | 88,20 € |
| Hebesatz | × | 495,00% |
| Grundsteuer | = | 436,57 € |
Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus im Bundesmodell
Im Ergebnis hat Familie Müller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 436,57 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.
Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.
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