Erbbaurecht und Grundsteuer – Was ist zu tun?

Im Jahr 2022 müssen Grundstückseigentümer für den eigenen Grundbesitz (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) online abgeben. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2022 durch die die relevanten Grundstücksdaten erstmals seit 1935 bzw. 1964 neu festgesetzt werden.

Doch wie ist bei einem Grundstück vorzugehen, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht bei dem der Eigentümer des Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbauzinses die Errichtung eines Bauwerks, in der Regel ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, ermöglicht. Grundlage ist ein zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des Grundstücks abgeschlossener Erbbaurechtsvertrag. Der Vorteil für den Eigentümer besteht darin, dass er das Grundstück nicht veräußern muss. In Deutschland werden Erbbaurechte daher überwiegend von der Kirche oder von Landwirten begeben. Für den Erbbauberechtigten hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass er neben dem Kaufpreis für das Gebäude nicht noch den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen muss. Ein Erbbaurecht führt daher zu einer zeitlichen Trennung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Eigentümer des darauf errichteten Einfamilien- oder Zweifamilienhauses.

Für die Berechnung der Grundsteuer wird das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk (meistens Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst und der Gesamtwert für die Grundsteuer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens ermittelt. Zur Abgabe der verbindlichen Feststellungserklärung zur Grundsteuer hat das Gesetz ausschließlich den Erbbauberechtigten, also den Eigentümer des Einfamilien- oder Zweifamilienhauses, verpflichtet. Der ermittelte Grundsteuerwert und die daraus abgeleitete Grundsteuer wird dem Erbbauberechtigten als Steuerschuldner zugerechnet. Ob der Erbbauberechtige oder der Grundstückseigentümer die Grundsteuer wirtschaftlich tragen soll bleibt den Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie vorbehalten.

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Sie sind Erbbauberechtigter und möchten Ihre Grundsteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen ohne lange Wartezeiten und hohe Kosten. Dann übersenden Sie Ihre Grundstücksdaten für ein unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung doch ganz einfach online an uns. Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Die Prüfung der Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ist für uns selbstverständlich und in dem Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) bereits enthalten.

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Warum bekomme ich drei Steuerbescheide?

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen ca. 36 Millionen Grundstücke (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder betriebliches Grundstück) zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 neu bewertet werden, da das Bundesverfassungsgericht die derzeit geltenden Einheitswerte für die Grundsteuer, welche 1935 bzw. 1964 letztmalig festgestellt wurden, als veraltet ansah. Die neue Grundsteuer wird dabei zwar auf den 01.01.2022 festgestellt, muss aber erstmalig ab dem 01.01.2025 bezahlt werden.

Doch warum erhalte ich nach Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) drei Steuerbescheide?

Grundsätzlich steht das Aufkommen aus der Grundsteuer den Gemeinden zu. Diese erlassen auch die entsprechenden Grundsteuerbescheide. Allerdings muss zuerst die entsprechende Bewertung des Grundbesitzes durch die örtlich zuständigen Finanzämter erfolgen, da die Gemeinden nur die Hebesätze für die Grundsteuer selbst bestimmen können, die Bewertung des Grundbesitzes aber den Finanzämtern vorbehalten bleibt. Dabei richtet sich das Bewertungsverfahren nach dem jeweiligen Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder betriebliches Grundstück) und dem entsprechenden Bewertungsverfahren (Bundes- oder abweichendes Ländermodell).

Feststellungsbescheid zur Grundsteuer (Grundsteuerwertbescheid) und Grundsteuermessbescheid

Nachdem das Finanzamt, aufgrund der Daten aus der Grundsteuererklärung, die Bewertung des Grundstücks abgeschlossen hat wird ein Feststellungsbescheid zur Grundsteuer (sog. Grundsteuerwertbescheid) erlassen. Der darin enthaltende Grundsteuerwert wird durch das Finanzamt mit der Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, welcher mit dem Grundsteuermessbescheid festgestellt wird.

Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell für ein Einfamilienhaus, einem Zweifamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich 0,31 % des Grundsteuerwertes. Bei einem unbebauten Grundstück sowie Geschäftsgrundstücken beträgt die Steuermesszahl dagegen grundsätzlich 0,34 %. Das Gesetz sieht im Bundesmodell allerdings eine Ermäßigung von 25 % vor, wenn es sich um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder eine Eigentumswohnung handelt, für die ein Förderbescheid nach dem Wohnraumförderungsgesetz (kurz: WoFG) vorliegt sowie eine Ermäßigung von 10 % für Baudenkmäler. In den Ländermodellen werden dagegen abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Der Grundsteuerbescheid kommt abschließend von der zuständigen Gemeinde

Der Grundsteuermessbescheid wird durch das Finanzamt sowohl dem Steuerpflichtigen als auch der Gemeinde übermittelt. Er bildet für die Gemeinde die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer, die durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem gemeindeindividuellen Hebesatz ermittelt wird.

Sie möchten Ihre Grundsteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen, der auch die Bescheide prüft?

Wenn auch Sie möchten, dass die Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide durch einen fachlich qualifizierten Steuerberater geprüft werden, dann erstellen Sie ihre Grundsteuererklärung für ein unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung doch ganz einfach online. Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Die Prüfung der oben genannten Steuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in dem Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) bereits enthalten.

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Grundsteuerreform 2022: Kann ich die Feststellungserklärung zur Grundsteuer auch selbst erstellen?

Im Jahr 2022 stehen Grundstückseigentümer vor einer besonderen Aufgabe:
Neben der in der Regel abzugebenden Einkommensteuererklärung muss für den eigenen Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 auch eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) digital abgegeben werden. Während die Daten in der Einkommensteuererklärung regelmäßig nur aktualisiert werden (bspw. Fahrten Wohnung/Arbeitsstätte, Fortbildungskosten, Vorsorgeaufwendungen) müssen Grundstückseigentümer die Daten für die Grundsteuererklärung erstmalig seit 1964 dem Finanzamt digital übermitteln. In Abhängigkeit von dem jeweiligen Bundesland wird die Grundsteuer dabei nach dem Bundesmodell oder abweichenden Ländermodellen berechnet, so dass eine Vielzahl von unterschiedlichen Daten erfasst und überprüft werden müssen.

Wo bekomme ich Hilfe zur Erstellung der Grundsteuererklärung?

Hilfe bei der Berechnung der Grundsteuer sowie der Abgabe der Grundsteuererklärung können sich Grundstückseigentümer nur bei Steuerberatern holen, da Lohnsteuerhilfevereine, anders als bei Einkommensteuererklärungen, zur Beratung im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform nicht befugt sind. Durch das enge Zeitfenster kommt ein weiteres Problem dazu: Würden sich alle Grundstückseigentümer persönlich an einen örtlichen Steuerberater wenden, stehen die Steuerberatungskanzleien vor einer weiteren zusätzlichen Aufgabe, die neben dem laufendem Tagesgeschäft kaum zu bewältigen ist. Da für die digitale Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer nach übereinstimmenden Meldungen aus der Finanzverwaltung nicht mit einer Fristverlängerung zu rechnen ist, muss der Grundbesitzer bei nicht fristgerechter Abgabe mit Verspätungs- und/oder Säumniszuschlägen rechnen.
Aufgrund der im Vorfeld oftmals nicht eindeutigen Höhe der Steuerberatergebühr, sowie dem Risiko der verspäteten Abgabe der Feststellungserklärung stehen viele Steuerpflichtige vor der Frage:

„Kann ich die Feststellungserklärung zur Grundsteuer auch selbst erstellen?“

Wie bei der jährlichen Einkommensteuererklärung ist dies grundsätzlich möglich. Dafür benötigen Sie allerdings einen eigenen ELSTER-Zugang, da die Grundsteuererklärung digital abzugeben ist. In ihrem Zugang finden sie ab dem 01.07.2022 die notwendigen Steuerformulare für die Erstellung der Grundsteuererklärung. Das eigenständige Ausfüllen der neuen Steuerformulare ist jedoch ohne steuerliches Fachwissen äußerst fehleranfällig. Zudem werden die Daten von dem zuständigen Finanzamt teilweise ohne Angabe von Gründen überschrieben, so dass eine Prüfung der ergehenden Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ohne fachliches Vorwissen schwierig ist. Bleiben Fehler in den Steuerbescheiden unentdeckt können diese zu einer zu hoch festgesetzten Grundsteuer führen. Da die festgestellten Grundsteuerwerte nach Bestandskraft der Steuerbescheide verbindlich für die nächsten Jahre festgestellt sind, ist eine fehlerfreie Bearbeitung unerlässlich.

Wir unterstützten Sie gerne – eine Lösung von Steuerberatern entwickelt

Vertrauen Sie daher auf uns und unsere langjährige steuerliche Erfahrung! Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Eine anschließende Prüfung der Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Sie benötigen keinen eigenen ELSTER-Zugang, sondern stellen uns einfach die erforderlichen Daten online zur Verfügung. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).
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Grundsteuerreform 2022: Zeitrahmen/wichtige Termine

1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt

Der Hauptfeststellungsstichtag zur Grundsteuer ist der 01.01.2022. Das bedeutet, dass die Finanzverwaltung den Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) auf diesen Tag bewertet.

April-Juni 2022: Versand der Informationsschreiben

Informationsschreiben zur verpflichtenden Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) werden im Zeitraum von April – Juni von den Bundesländern versendet. Diese Schreiben enthalten objektbezogene Informationen, die für die Erstellung der Grundsteuererklärung erforderlich sind. Von großer Bedeutung ist hier das Einheitswert-Aktenzeichen des jeweiligen Grundstücks, Einfamilienhauses, Zweifamilienhauses oder der Eigentumswohnung. Dieses Aktenzeichen ist für eine elektronische Übermittlung notwendig.

1. Juli 2022: Beginn der elektronischen Annahme der Feststellungserklärung zur Grundsteuer über ELSTER

Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen zur Grundsteuer können voraussichtlich ab dem 01. Juli 2022 elektronisch beim Finanzamt eingereicht werden.

31. Oktober 2022: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung

Nach derzeitigem Stand ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung zwingend bis zum 31. Oktober 2022 erforderlich. Es soll keine Fristverlängerung gewährt werden.

Ab 2023: Erklärungsbearbeitung durch die Finanzverwaltung

Nach der Bearbeitung wird die Finanzverwaltung im Laufe des Jahres 2023 Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag erlassen. Die Prüfung der Steuerbescheide sowie das eventuelle Einlegen von Einsprüchen bieten wir Ihnen in einem ganzheitlichen Prozess an.

Ab 2024: Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze durch die Kommunen

Die entsprechenden Daten werden von den Finanzämtern an die Städte und Gemeinden weitergeleitet. Diese setzen die endgültig zu zahlende Grundsteuer in einem Grundsteuerbescheid fest. Der Hebesatz der Kommunen soll dabei so angepasst werden, dass die Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral bleibt und es zu keiner Erhöhung der insgesamt vereinnahmten Grundsteuer kommt.

Ab 2025: Erhebung der Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte

Die von den Kommunen festgesetzte Grundsteuer ist erstmals ab dem 01. Januar 2025 zu zahlen.

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Grundsteuerreform 2022: Ab wann kann die Grundsteuererklärung erstellt werden?

In Zeitungen, Radio und im Internet wird das Thema Grundsteuerreform immer präsenter. Es wird von engen Zeitfenstern zur Erstellung sowie von Verspätungszuschlägen und Zwangsgeldern gesprochen. Leider sind die meist etwas reißerisch anmutenden Aussagen nicht ganz unbegründet. Die Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) kann nur in der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 bei den zuständigen Finanzämtern eingereicht werden. Eine Fristverlängerung ist nach derzeitigem Stand ausgeschlossen. Wer einen Urlaub oder Auslandsaufenthalt plant, beruflich stark eingespannt ist oder den Sommer nicht mit der Erstellung der Grundsteuererklärung verbringen möchte, kann, sobald die Finanzverwaltung die Schnittstelle freigeschaltet hat, seiner Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer bei uns nachkommen. Schnell die Daten online erfassen, den Bestellprozess abschließen und uns die erforderlichen Vollmachten erteilen. Wir prüfen Ihre Angaben und übermitteln die Grundsteuererklärung anschließend für Sie. Die Prüfung der erstmalig ergehenden Steuerbescheide ist selbstverständlich Bestandteil unserer Dienstleistung.

Doch ab wann kann die Grundsteuererklärung erstellt werden?

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