Erbbaurecht und Grundsteuer – Was ist zu tun?
Im Jahr 2022 müssen Grundstückseigentümer für den eigenen Grundbesitz (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) online abgeben. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2022 durch die die relevanten Grundstücksdaten erstmals seit 1935 bzw. 1964 neu festgesetzt werden.
Doch wie ist bei einem Grundstück vorzugehen, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist?
Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht bei dem der Eigentümer des Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbauzinses die Errichtung eines Bauwerks, in der Regel ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, ermöglicht. Grundlage ist ein zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des Grundstücks abgeschlossener Erbbaurechtsvertrag. Der Vorteil für den Eigentümer besteht darin, dass er das Grundstück nicht veräußern muss. In Deutschland werden Erbbaurechte daher überwiegend von der Kirche oder von Landwirten begeben. Für den Erbbauberechtigten hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass er neben dem Kaufpreis für das Gebäude nicht noch den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen muss. Ein Erbbaurecht führt daher zu einer zeitlichen Trennung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Eigentümer des darauf errichteten Einfamilien- oder Zweifamilienhauses.
Für die Berechnung der Grundsteuer wird das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk (meistens Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst und der Gesamtwert für die Grundsteuer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens ermittelt. Zur Abgabe der verbindlichen Feststellungserklärung zur Grundsteuer hat das Gesetz ausschließlich den Erbbauberechtigten, also den Eigentümer des Einfamilien- oder Zweifamilienhauses, verpflichtet. Der ermittelte Grundsteuerwert und die daraus abgeleitete Grundsteuer wird dem Erbbauberechtigten als Steuerschuldner zugerechnet. Ob der Erbbauberechtige oder der Grundstückseigentümer die Grundsteuer wirtschaftlich tragen soll bleibt den Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie vorbehalten.
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