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Grundsteuererklärung: Berechnung Wohnfläche
Grundsteuererklärung: Berechnung Wohnfläche

Grundsteuererklärung: Berechnung Wohnfläche

Aufgrund der Grundsteuerreform muss der gesamte Grundbesitz in Deutschland, welcher rund 36 Millionen Grundstücke umfasst, zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 neu bewertet werden. Privateigentümer müssen daher insbesondere für ihr unbebautes Grundstück, ihr Einfamilienhaus, ihr Zweifamilienhaus und/oder ihre Eigentumswohnung eine weitere Steuererklärung, die sogenannte Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung), abgegeben.

In nahezu jedem Bundesland ist die Angabe der Wohnfläche eine Pflichtangabe für die Grundsteuererklärung. Nur Baden-Württemberg hat sich für ein Modell entschieden, dass auf diese Angabe verzichtet.

Die Quadratmeterangabe der Wohnfläche wirkt sich somit direkt auf die Höhe der Grundsteuer aus und sollte, um eine zu hohe Grundsteuer zu vermeiden, sorgfältig ermittelt werden.

Wo kann ich meine Wohnfläche finden?

Die Wohnfläche kann grundsätzlich folgenden Unterlagen entnommen werden:

→ Kaufvertrag
→ Mietvertrag
→ Wohnflächenberechnung in Ihren Bauunterlagen

Wohnflächenverordnung (WoFlV)

In den gesetzlichen Grundlagen des Bundesmodells und der meisten Ländermodelle fehlt allerdings die Regelung nach welcher Methode die Wohnfläche zu berechnen ist. Allgemein geht man davon aus, dass die Berechnung nach Wohnflächenverordnung zulässig ist. Dieser Auffassung ist auch die Finanzverwaltung im Ländererlass.

Gemäß der Wohnflächenverordnung gehören folgende Räume zur Wohnfläche:
→ Küche
→ Bad und Gäste-WC
→ Wohnzimmer
→ Esszimmer
→ Kinderzimmer
→ Flur
→ Heizungsräume
→ Dachböden
→ Treppen mit bis zu 2 Stufen
→ beheizter Wintergarten

Nachstehende Räume gehören lt. Wohnflächenverordnung nur teilweise zur Wohnfläche:
→ Balkon und Terrasse i.d.R. zu 25 %
→ zu allen Seiten geschlossener Wintergarten zu 50 %
→ Wohnräume mit einer lichten Höhe zwischen 1 und 2 Meter zu 50 %

Nicht zur Wohnfläche gehören lt. Wohnflächenverordnung folgende Räume:
→ Arbeitszimmer
→ Keller
→ Vorratsraum
→ Hauswirtschaftsraum
→ Waschküche
→ Treppen ab 3 Stufen
→ Wohnräume mit einer lichten Höhe von unter 1 Meter
→ Garage

Wohnflächenberechnung nach DIN 283

Zum Teil findet sich in Bauunterlagen noch eine Berechnung nach DIN 283. Diese ist grundsätzlich mit der Berechnung nach der Wohnflächenverordnung gleichzusetzten und kann, sofern keine baulichen Veränderungen vorgenommen wurden, für die Grundsteuererklärung herangezogen werden. Die DIN 283 ist jedoch veraltet und findet seit über 20 Jahren keine Anwendung mehr.

Fazit zur Berechnung der Wohnfläche für die Grundsteuererklärung

Auch wenn die Berechnung der Wohnfläche auf den ersten Blick sehr aufwendig erscheint, lohnt es sich hier genau hinzuschauen. Da laut Wohnflächenverordnung einige Räume nur anteilig angerechnet werden und andere Räume unberücksichtigt bleiben, sollte die Wohnfläche nicht ungeprüft übernommen werden. In einigen Fällen wird sich durch die gewissenhafte Berechnung der Wohnfläche der ein oder andere Euro bei der Grundsteuer einsparen lassen.

Grundsteuererklärung: Wir unterstützen Sie gerne

Vertrauen Sie auf die langjährige Erfahrung unserer Steuerberater! Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Selbstverständlich prüfen wir auch Ihre Steuerbescheide.

Sparen Sie sich Papier, Anfahrtswege sowie langwierige Registrierungsprozesse und erstellen Sie mithilfe unserer webbasierten Lösung Ihre Grundsteuererklärung für unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser ganz digital und komplett von Zuhause.

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Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen
Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen

Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Hessen? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen.

Sehr wahrscheinlich haben Sie bereits Post vom Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Hessen zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle 3 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Hessen: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Hessen vom Bundesmodell?

In Hessen wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des Flächen-Faktor-Modells vorgenommen. Das Flächen-Faktor-Modell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell und soll die Berechnung der Grundsteuer im Bundesvergleich einfacher gestalten. Entscheidender sind beim Flächen-Faktor-Modell die Flächen des Grundstücks und ein lagebezogener Faktor. Getragen von dem Gedanken, dass ein großes Grundstück und Haus prozentual höher von der kommunalen Infrastruktur profitiert, basiert das Modell auf den entsprechenden Flächen des Grundstücks. Um des Weiteren bessere Lagen des Grundstücks zu berücksichtigen, hat das Bundesland Hessen zusätzlich noch einen Lagefaktor in die Berechnung der Grundsteuer integriert.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Hessen

Die Eheleute Schipp bewohnen ein Einfamilienhaus in der Nähe von Frankfurt am Main. Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 380 Quadratmetern. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 130 Quadratmeter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Hessen

Da sich das Grundstück in Hessen befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im Flächen-Faktor-Modell:

Zunächst muss für die Grundsteuer der Lagefaktor des Grundstücks berechnet werden. Dazu muss der Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt werden und das Ergebnis mit den Faktor 0,3 potenziert werden.

Als nächster Schritt muss der Äquivalenzbetrag des Grundstücks berechnet werden. Dazu wird die Grundstücksfläche mit der sogenannten Äquivalenzzahl und dem zuvor berechneten Lagefaktor multipliziert.

Des Weiteren muss für die Grundsteuerberechnung der Äquivalenzbetrag des Gebäudes berechnet werden. Die Fläche des Gebäudes wird mit der Äquivalenzzahl und dem Lagefaktor multipliziert.

Beide Äquivalenzbeträge müssen separat mit der Grundsteuermesszahl multipliziert werden. Die Ergebnisse ergeben zusammen den Grundsteuermessbetrag. Der Grundsteuermessbetrag muss schlussendlich mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert werden, um die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer in Hessen zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 380
Äquivalenzzahl × 0,04
Lagefaktor x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 14,96 €
Grundsteuermesszahl × 100,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 14,96 €
Fläche des Gebäudes (Quadratmeter) 130
Äquivalenzzahl x 0,5
Lagefaktor (Bodenrichtwert/durschnittlicher BRW der Gemeinde)^0,3 x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 63,98 €
Grundsteuermesszahl × 70,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 44,78 €
Grundsteuermessbetrag gesamt 59,74 €
Hebesatz × 500,00%
Grundsteuer = 298,72 €

 

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Hessen

Im Ergebnis haben die Eheleute Schipp eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 298,72 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden
Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden

Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden – Was ist zu tun?

Im Jahr 2022 müssen Grundstückseigentümer für den eigenen Grundbesitz (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) online abgeben. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2022 durch die die relevanten Grundstücksdaten erstmals seit 1935 bzw. 1964 neu festgesetzt werden.

Doch wie ist bei einem Gebäude vorzugehen, welches auf fremden Grund und Boden errichtet wurde?

Ein Gebäude auf fremden Grund und Boden entsteht, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer des Grundstücks die Aufwendungen für die Herstellung des Gebäudes trägt und ihm dieses Gebäude zuzurechnen ist. Eine abweichende Zurechnung erfolgt dabei immer dann, wenn es sich um ein Gebäude als Scheinbestandteil handelt, der Bauherr also zivilrechtlicher Eigentümer ist. Ausreichend ist auch, wenn der Bauherr wirtschaftliches Eigentum an dem Gebäude erlangt, weil er beispielsweise aufgrund einer im Voraus getroffenen und tatsächlich durchgeführten Vereinbarung die tatsächliche Herrschaft über das Gebäude innehat und den Eigentümer des Grundstücks für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Nutzung ausschließen kann.

Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden – Was ist zu tun und wie wird die Steuererklärung erstellt?

Für die Berechnung der Grundsteuer wird wie bei einem Erbbaurecht das Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk (meistens Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst und der Gesamtwert für die Grundsteuer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens oder Sachwertverfahrens ermittelt. Anders als beim Erbbaurecht trifft allerdings den Eigentümer des Grundstücks die Verpflichtung zur Abgabe der Feststellungserklärung. Der ermittelte Grundsteuerwert und die daraus abgeleitete Grundsteuer werden dem Eigentümer des Grundstücks als Steuerschuldner zugerechnet. Ob der Nutzungsberechtigte des Gebäudes auf fremden Grund und Boden oder der Grundstückseigentümer die Grundsteuer wirtschaftlich tragen soll bleibt den Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie vorbehalten.

Sie sind Eigentümer eines Grundstücks mit einem Gebäude auf fremden Grund und Boden und möchten Ihre Grundsteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen ohne lange Wartezeiten und hohe Kosten. Dann übersenden Sie ihre Grundstücksdaten für ein unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung doch ganz einfach online an uns. Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Die Prüfung der Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ist für uns selbstverständlich und in dem Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) bereits enthalten.

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Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern
Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern

Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Bayern? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses in Bayern sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Bayern zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 6 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Bayern: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Bayern vom Bundesmodell?

In Bayern wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des Flächenmodells vorgenommen. Das Flächenmodell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell. Entscheidender Faktor beim Flächenmodell sind, wie der Name schon sagt, die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Das Modell Bayern basiert des Weiteren auf dem Äquivalenzprinzip. Das Äquivalenzprinzip hat insbesondere die wertunabhängige Gestaltung der Grundsteuer zum Ziel. Aus diesem Grund stellt die bayrische Grundsteuer ausschließlich auf die Fläche und nicht auf wertbildende Faktoren wie das Alter oder die Ausstattung des Gebäudes ab.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Bayern

Familie Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in Wolfratshausen (Bayern). Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 720 Quadratmetern. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 150 Quadratmeter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Bayern

Da sich das Grundstück in Bayern befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im Flächenmodell:

Zunächst muss der Äquivalenzbetrag des Grundstücks berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit der Äquivalenzzahl 0,04 Euro je Quadratmeter zu multiplizieren.

Als nächster Schritt muss der Äquivalenzbetrag des Gebäudes berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Gebäudes mit der Äquivalenzzahl 0,5 Euro je Quadratmeter zu multiplizieren. Da das Einfamilienhaus zu Wohnzwecken genutzt wird, ist das Ergebnis um 30 Prozent zu reduzieren.

Die Summe aus dem Äquivalenzbetrag des Grundstücks und des Gebäudes ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser ist mit dem Hebesatz der Gemeinde zu multiplizieren um die jährlich zu zahlende Grundsteuer für das Einfamilienhaus von Familie Müller zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 720
Äquivalenzzahl × 0,04
Grundsteuermesszahl x 100%
Äquivalenzbetrag Grundstück = 28,80 €
Fläche des Gebäudes (Quadratmeter) 150,00
Äquivalenzzahl x 0,5
Grundsteuermesszahl x 70,00%
Äquivalenzbetrag des Gebäudes = 52,50 €
Grundsteuermessbetrag 81,30 €
Hebesatz × 400,00%
Grundsteuer = 325,20 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Bayern

Im Ergebnis hat Familie Müller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 325,20 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Grundsteuerrechner
Grundsteuerrechner

Sie stellen sich folgende Frage: Wie funktioniert der Grundsteuerrechner und warum brauche ich diesen?

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 müssen Eigentümer für jedes Grundstück (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung) digital einreichen. Viele Eigentümer und Mieter möchten bereits im Vorfeld wissen, ob Sie aufgrund der Grundsteuerreform ab dem 01.01.2025 mit einer steuerlichen Mehrbelastung rechnen müssen. Aus diesem Grund stellen wir Ihnen auf unserer Seite einen Grundsteuerrechner zur Verfügung mit dem die voraussichtliche Grundsteuer online berechnet werden kann. Dabei gehen wir von den derzeit geltenden Hebesätzen der Gemeinden aus, die gegebenenfalls in Zukunft noch angepasst werden. 

Jetzt zum Thema: Wie funktioniert der Grundsteuerrechner?

Der Grundsteuerrechner berechnet die zu erwartende Grundsteuer, indem öffentlich zugängliche Daten und von dem Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks individuell eingegebene Daten digital in eine Berechnungsmatrix übertragen werden. Ausgangspunkt ist die Straßenadresse des zu bewertenden Grundstücks. Anhand der Straßenadresse kann die Postleitzahl, die Gemeinde, der Kreis und das Bundesland automatisch ermittelt werden. In den Bundesländern, die den Grundbesitz nach dem sog. “Bundesmodell” bewerten, kann aus diesen Angaben auch die Mietniveaustufe automatisch ergänzt werden. Als Grundstücksart kann der Grundstückseigentümer derzeit zwischen einem unbebauten Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Eigentumswohnung wählen. Aufgrund der Grundstücksart wird die Berechnungsmatrix entsprechend angepasst, so dass nur die zwingend notwendigen Daten für die Erstellung der Grundsteuererklärung online angegeben werden müssen. Im Bundesmodell sind dies noch die Grundstücks- und Wohnfläche, das Baujahr sowie der Miteigentumsanteil. Der Bodenrichtwert muss momentan noch über einen entsprechenden Link abgerufen werden; soll zukünftig aber auch digital vervollständigt werden. Bei vollständiger Dateneingabe wird die voraussichtliche Grundsteuerbelastung bei den derzeit geltenden Hebesätzen der Gemeinden online berechnet.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die Grundstücksart, die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell
Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell

Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren vorgenommen.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen. Beispielsweise werden betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren bewertet, was sich schlussendlich in der Höhe der Grundsteuer widerspiegelt.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus im Bundesmodell

Familie Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in der Nähe des Müritz-Nationalparks (Mecklenburg Vorpommern). Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2002 gebaut und hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Das Grundstück hat eine Fläche von 480 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell

Da sich das Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren:
Zunächst muss der jährliche Rohertrag des Grundstücks ermittelt werden. Hierzu wird die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus dem Bewertungsgesetz mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl des Einfamilienhauses multipliziert. Das Ergebnis wird mit dem Zuschlag/Abschlag aus der Mietniveaustufe multipliziert, woraus sich der jährliche Rohertrag des Einfamilienhauses ergibt. Der jährliche Rohertrag ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Im nächsten Schritt müssen zur Berechnung der Grundsteuer die Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses ermittelt werden. Die Höhe der Bewirtschaftungskosten hängt von dem Alter des Einfamilienhauses ab. Je älter das Einfamilienhaus ist, umso höher sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses. In der Folge ergibt sich eine höhere Grundsteuerbelastung, je älter das Einfamilienhaus ist. Den genauen Prozentsatz des jährlichen Ertrages ist der Anlage 40 des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Zu beachten ist, dass mindesten 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer als Untergrenze für das Alter des Gebäudes angesetzt werden muss.

Der jährliche Reinertrag ist eine weitere zu berechnende Variable, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser errechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Reinertrag wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Reinertrag zu errechnen.

Um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im nächsten Schritt der abgezinste Bodenwert ermittelt werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Das Ergebnis wird um den Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhäuser korrigiert. Dieser Wert muss schlussendlich für die Berechnung der Grundsteuer noch abgezinst werden, mithilfe des Abzinsungsfaktors aus der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.

Um die Grundsteuer für das Einfamilienhaus zu errechnen muss nun der kapitalisierten Reinertrag mit der abgezinste Bodenwert addiert werden. Das Ergebnis der Berechnung ist der Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert muss anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert werden (Steuermessbetrag). Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche x qm Wohnfläche 871,20 €
Zuschlag/Abschlag für Mietniveaustufe x -10,00%
monatlicher Rohertrag = 784,08 €
jährlicher Rohertrag = 9.408,96 €
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 80
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Jahre) – 19
Restnutzungsdauer (Jahre) = 61
Mindestens: 30 % wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer = 24
jährlicher Rohertrag 9.408,96 €
pauschalisierte Bewirtschaftungskosten x 18,00%
Bewirtschaftungskosten = 1.693,61 €
Restnutzungsdauer (Jahre) 61
Liegenschaftszinssatz 2,50%
Vervielfältiger 30,91
Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 480
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 410
Umrechnungskoeffizient x 1,03
Bodenwert = 202.704,00 €
Abzinsungsfaktor × 0,2273
abgezinster Bodenwert = 46.074,62 €
jährlicher Rohertrag 9.408,96 €
Bewirtschaftungskosten – 1.693,61 €
jährlicher Reinertrag = 7.715,35 €
Vervielfältiger × 30,91
kapitalisierter Reinertrag = 238.481,38 €
abgezinster Bodenwert + 46.074,62 €
Grundsteuerwert = 284.556,00 €
Grundsteuerwert 284.500,00 €
Steuermesszahl × 0,00031
Steuermessbetrag = 88,20 €
Hebesatz × 495,00%
Grundsteuer = 436,57 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Familie Müller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 436,57 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

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Gundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg
Gundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Baden-Württemberg zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Baden-Württemberg: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Baden-Württemberg vom Bundesmodell?

In Baden-Württemberg wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des modifizierten Bodenwertmodell vorgenommen. Das modifizierte Bodenwertmodell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell. Entscheidender Faktor beim modifizierten Bodenwertmodell ist der Bodenrichtwert, welcher mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird. Das modifizierte Bodenwertmodell lässt, anders als die anderen Ländermodelle, bei der Berechnung der Grundsteuer den Bebauungszustand des Bewertungsobjekts außer Ansatz.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Dennoch ist die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig, da die Nutzung der Immobilie maßgebend für die Steuermesszahl ist.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Familie Deters bewohnt ein Einfamilienhaus in Ulm (Baden-Württemberg). Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 760 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer in Baden-Württemberg

Da sich das Grundstück in Baden-Württemberg befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im modifizierten Bodenwertmodell:

Zunächst muss der Bodenwert des Grundstücks berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren.

Als nächster Schritt muss für die Grundsteuer der Steuermessbetrag berechnet werden. Dazu ist der Bodenwert mit der Steuermesszahl für die jeweilige Grundstücksart zu multiplizieren.

Der Steuermessbetrag ist mit dem Hebesatz der Gemeinde zu multiplizieren um die jährlich zu zahlende Grundsteuer für das Einfamilienhaus von Familie Deters zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 760
Bodenrichtwert (Euro/Quadratmeter) × 285
Bodenwert = 216.600,00 €
Bodenwert 216.600,00 €
Steuermesszahl x 0,00091
Steuermessbetrag = 197,11 €
Steuermessbetrag 197,11 €
Hebesatz × 430,00%
Grundsteuer = 847,56 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Im Ergebnis hat Familie Deters eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 847,56 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Grundsteuer unbebautes Grundstück

Sie sind Eigentümer eines unbebauten Grundstücks im Bundesmodell? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich online beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein unbebautes Grundstück mithilfe des Bodenrichtwertes vorgenommen.

Definition eines unbebauten Grundstücks in Bezug auf die Grundsteuer

Die Klassifizierung eines Grundstücks als „unbebautes Grundstücks“ ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann dies zu einer deutlich zu hohen Grundsteuerbelastung führen. Unbebaute Grundstücke werden in der Grundsteuer nach der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert bewertet.

Ein unbebautes Grundstück ist, im Sinne der Grundsteuer, gem. § 246 Abs. 1 S. 1 BewG ein Grundstück, auf dem sich kein benutzbares Gebäude befindet. Zweifelsfrei sind Grundstücke ohne Gebäude ein unbebautes Grundstück im Sinne der Grundsteuer. Sofern sich ein Gebäude im Bau auf dem Grundstück befindet, ist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes für die Klassifizierung als unbebautes Grundstück maßgebend. Solange die Bezugsfertigkeit nicht vorliegt, ist das Grundstück ein unbebautes Grundstück. Fraglich ist, wann die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes gegeben ist. Grundsätzlich hängt die Bezugsfertigkeit, nach ständiger Rechtsprechung, von der Zumutbarkeit der Nutzung des Gebäudes ab. Bei Wohngrundstücken ist diese grundsätzlich vom Grad der Fertigstellung des Gebäudes abhängig. Nicht entscheidend ist für die Grundsteuer beispielsweise die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde oder die Schlüsselübergabe an die zukünftigen Bewohner.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück im Bundesmodell

Herr Terzić hat im Jahr 2013 ein unbebautes Grundstück in Dortmund geerbt. Das Grundstück hat eine Fläche von 720 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell

Da sich das Grundstück in Dortmund befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem unbebauten Grundstück im Bundesmodell.

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im ersten Schritt der Bodenwert des unbebauten Grundstücks berechnet werden. Die Fläche des Grundstücks muss mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden. Der daraus resultierende Bodenwert ist die Grundlage für die weitere Berechnung der Grundsteuer. Im nächsten Schritt muss der Bodenwert (Grundsteuerwert) mit der Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke multipliziert werden. Das Ergebnis ergibt den Steuermessbetrag der für die Berechnung der Grundsteuer nur noch mit dem Hebesatz multipliziert werden muss. Das Ergebnis ergibt die jährlich zu zahlende Grundsteuer.

Berechnungsschema zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 720
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 350
Bodenwert = 252.000,00 €
Grundsteuerwert 252.000,00 €
Steuermesszahl × 0,00034
Steuermessbetrag = 85,68 €
Hebesatz × 610,00%
Grundsteuer = 522,65 €

 

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Herr Terzić  eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 522,65 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

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Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell
Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

Sie sind Eigentümer einer Eigentumswohnung im Bundesmodell? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer einer Eigentumswohnung sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für eine Eigentumswohnung im Ertragswertverfahren vorgenommen.

Definition einer Eigentumswohnung in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung einer Eigentumswohnung in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen. Beispielsweise werden betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren bewertet, was sich schlussendlich in der Höhe der Grundsteuer widerspiegelt.

Eine Eigentumswohnung ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (§ 249 Abs. 5 BewG). Eine Wohnung, ist im Sinne der Grundsteuer, eine Zusammenfassung mehrere Räume, die bei einer objektiven Betrachtung, das Führen eines eigenen Haushalts ermöglichen. Die Zusammenfassung der Räume muss eine abgeschlossene Wohneinheit bilden, welche insbesondere baulich von anderen Wohneinheiten getrennt ist. Als zusätzliche notwendige Merkmale einer Wohnung sind das Vorhandensein eines separaten Eingangs und von notwendigen Nebenräumen, wie Küche, Bad und Dusche/Toilette entscheidend. Der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden und für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind. Des Weiteren zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne der Grundsteuer die Anlagen und Einrichtungen des Hauses, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, beispielsweise Heizungsräume, Waschküchen oder Fahrradkeller.

Nicht entscheidend für die Grundsteuer ist, wer die Eigentumswohnung bewohnt. Der Eigentümer der Eigentumswohnung ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss die Wohnung aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter einer Eigentumswohnung im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für eine Eigentumswohnung im Bundesmodell

Frau Keller ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld (Nordrhein-Westfalen). Die Eigentumswohnung (Baujahr 2017) wurde im Jahr 2020 von Frau Keller gekauft und hat eine Wohnfläche von 68 Quadratmetern. Der Miteigentumsanteil am 800 Quadratmeter großen Grundstück beträgt 15 % (lt. Teilungserklärung).

Die Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

Da sich die Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei der Eigentumswohnung von Frau Keller nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren:

Zunächst muss der jährliche Rohertrag des Grundstücks ermittelt werden. Hierzu wird die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus dem Bewertungsgesetz mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Eigentumswohnung multipliziert. Zu beachten ist, dass die tatsächliche Miete für die Berechnung der Grundsteuer unerheblich ist. Das Ergebnis wird mit dem Zuschlag/Abschlag aus der Mietniveaustufe multipliziert, woraus sich der jährliche Rohertrag für die Eigentumswohnung ergibt. Der jährliche Rohertrag ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Im nächsten Schritt müssen zur Berechnung der Grundsteuer die Bewirtschaftungskosten der Eigentumswohnung ermittelt werden. Die Höhe der Bewirtschaftungskosten hängt von dem Alter der Eigentumswohnung ab. Je älter die Eigentumswohnung ist, umso höher sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten. In der Folge ergibt sich eine höhere Grundsteuerbelastung, je älter die Eigentumswohnung ist. Den genauen Prozentsatz des jährlichen Ertrages ist der Anlage 40 des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Zu beachten ist, dass mindesten 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer als Untergrenze für das Alter des Gebäudes angesetzt werden muss.

Der jährliche Reinertrag ist eine weitere zu berechnende Variable, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser errechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Reinertrag wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Reinertrag zu errechnen.

Um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im nächsten Schritt der abgezinste Bodenwert ermittelt werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks (Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum) mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Dieser Wert muss für die Berechnung der Grundsteuer noch abgezinst werden, mithilfe des Abzinsungsfaktors aus der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.

Um die Grundsteuer für die Eigentumswohnung zu errechnen, muss nun der kapitalisierte Reinertrag mit dem abgezinste Bodenwert addiert werden. Das Ergebnis der Berechnung ist der Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert muss anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert werden (Steuermessbetrag). Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.

Berechnungsschema zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche x qm Wohnfläche 501,84 €
Zuschlag/Abschlag für Mietniveaustufe x 10,00%
monatlicher Rohertrag = 552,02 €
jährlicher Rohertrag = 6.624,29 €
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 80
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Jahre) – 5
Restnutzungsdauer (Jahre) = 75
Mindestens: 30 % wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer = 24
jährlicher Rohertrag 6.624,29 €
pauschalisierte Bewirtschaftungskosten x 23,00%
Bewirtschaftungskosten = 1.523,59 €
Restnutzungsdauer (Jahre) 75
Liegenschaftszinssatz 3,00%
Vervielfältiger 29,7
Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 120
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 1070
Bodenwert = 128.400,00 €
Abzinsungsfaktor × 0,1089
abgezinster Bodenwert = 13.982,76 €
jährlicher Rohertrag 6.624,29 €
Bewirtschaftungskosten – 1.523,59 €
jährlicher Reinertrag = 5.100,70 €
Vervielfältiger × 29,7
kapitalisierter Reinertrag = 151.490,84 €
abgezinster Bodenwert + 13.982,76 €
Grundsteuerwert = 165.473,60 €
Grundsteuerwert (abgerundet) 165.400,00 €
Steuermesszahl × 0,00031
Steuermessbetrag = 51,27 €
Hebesatz × 515,00%
Grundsteuer = 264,06 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Frau Keller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 264,04 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

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