Grundsteuererklärung –  brauche ich einen Steuerberater?

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 muss der gesamte Grundbesitz in Deutschland, welcher rund 36 Millionen Grundstücke umfasst, zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 neu bewertet werden. Privateigentümer müssen daher insbesondere für ihr unbebautes Grundstück, ihr Einfamilienhaus, ihr Zweifamilienhaus und/oder ihre Eigentumswohnung eine weitere Steuererklärung, die sogenannte Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung), abgegeben. In dem Zusammengang stehen viele vor der Frage: Grundsteuererklärung – brauche ich einen Steuerberater?

Grundsteuererklärung nicht in jedem Bundesland identisch

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Grundsteuer verfassungswidrig ist. Doch gehen Bund und Länder bei der Neuberechnung der Grundsteuer unterschiedliche Wege. Die sogenannte Öffnungsklausel gibt den Bundesländern die Befugnis, eigene Gesetze zur Grundsteuer zu erlassen und somit vom Bundesmodell abzuweichen.

So haben sich beispielsweise Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein für das Bundesmodell entschieden, während Niedersachsen auf das Flächen-Lage-Modell und Bayern auf das Flächenmodell setzt.

Grundsteuerreform 2022: Steuerberater kann vor zu hoher Grundsteuer schützen

Grundsätzlich können Sie Ihre Grundsteuererklärung über ELSTER auch eigenständig erstellen. Jedoch ist durch die Komplexität der Grundsteuerberechnung und den regional und länderspezifischen Unterschieden die professionelle Beratung durch einen Steuerberater durchaus von Vorteil und sinnvoll.

Das eigenständige Ausfüllen der neuen Steuerformulare ist ohne steuerliches Fachwissen äußerst fehleranfällig. Zudem werden die Daten von dem zuständigen Finanzamt teilweise ohne Angabe von Gründen überschrieben, so dass eine Prüfung der ergehenden Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ohne fachliches Vorwissen schwierig ist. Bleiben Fehler in den Steuerbescheiden unentdeckt, können diese zu einer zu hoch festgesetzten Grundsteuer führen. Da die festgestellten Grundsteuerwerte nach Bestandskraft der Steuerbescheide verbindlich für die nächsten Jahre festgestellt sind, ist eine fehlerfreie Bearbeitung unerlässlich.

Grundsteuererklärung durch einen Lohnsteuerhilfeverein?

Viele Steuerpflichtige lassen ihre jährliche Einkommensteuererklärung durch einen Lohnsteuerhilfeverein erstellen, so ist die Frage ob ein Lohnsteuerhilfeverein bei der Erstellung der Grundsteuererklärung unterstützen kann sehr naheliegend.

Allerdings ist eine digitale Abgabe der sogenannten Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) über den örtlichen Lohnsteuerhilfeverein aufgrund der gesetzlichen Regelung nicht möglich. Die Beratung, Erstellung und digitale Übermittlung von Grundsteuererklärungen durch Dritte ist ausschließlich Steuerberatern vorbehalten. Zudem dürfen nur Steuerberater die ergehenden Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) prüfen.

Grundsteuererklärung fristgerecht abgeben mit Einfach Grundsteuer

Durch das enge Zeitfenster kommt ein weiteres Problem dazu: Würden sich alle Grundstückseigentümer persönlich an einen örtlichen Steuerberater wenden, stehen die Steuerberatungskanzleien vor einer weiteren zusätzlichen Aufgabe, die neben dem laufendem Tagesgeschäft kaum zu bewältigen ist. Da für die digitale Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer nach übereinstimmenden Meldungen aus der Finanzverwaltung nicht mit einer Fristverlängerung zu rechnen ist, muss der Grundbesitzer bei nicht fristgerechter Abgabe mit Verspätungs- und/oder Säumniszuschlägen rechnen.
Aufgrund der im Vorfeld oftmals nicht eindeutigen Höhe der Steuerberatergebühr, sowie dem Risiko der verspäteten Abgabe der Feststellungserklärung stehen viele Steuerpflichtige vor der Frage:

Wo kann ich meine Grundsteuererklärung erstellen lassen?

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Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Hessen? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen.

Sehr wahrscheinlich haben Sie bereits Post vom Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Hessen zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle 3 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Hessen: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Hessen vom Bundesmodell?

In Hessen wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des Flächen-Faktor-Modells vorgenommen. Das Flächen-Faktor-Modell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell und soll die Berechnung der Grundsteuer im Bundesvergleich einfacher gestalten. Entscheidender sind beim Flächen-Faktor-Modell die Flächen des Grundstücks und ein lagebezogener Faktor. Getragen von dem Gedanken, dass ein großes Grundstück und Haus prozentual höher von der kommunalen Infrastruktur profitiert, basiert das Modell auf den entsprechenden Flächen des Grundstücks. Um des Weiteren bessere Lagen des Grundstücks zu berücksichtigen, hat das Bundesland Hessen zusätzlich noch einen Lagefaktor in die Berechnung der Grundsteuer integriert.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Hessen

Die Eheleute Schipp bewohnen ein Einfamilienhaus in der Nähe von Frankfurt am Main. Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 380 Quadratmetern. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 130 Quadratmeter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Hessen

Da sich das Grundstück in Hessen befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im Flächen-Faktor-Modell:

Zunächst muss für die Grundsteuer der Lagefaktor des Grundstücks berechnet werden. Dazu muss der Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt werden und das Ergebnis mit den Faktor 0,3 multipliziert werden.

Als nächster Schritt muss der Äquivalenzbetrag des Grundstücks berechnet werden. Dazu wird die Grundstücksfläche mit der sogenannten Äquivalenzzahl und dem zuvor berechneten Lagefaktor multipliziert.

Des Weiteren muss für die Grundsteuerberechnung der Äquivalenzbetrag des Gebäudes berechnet werden. Die Fläche des Gebäudes wird mit der Äquivalenzzahl und dem Lagefaktor multipliziert.

Beide Äquivalenzbeträge müssen separat mit der Grundsteuermesszahl multipliziert werden. Die Ergebnisse ergeben zusammen den Grundsteuermessbetrag. Der Grundsteuermessbetrag muss schlussendlich mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert werden, um die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer in Hessen zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Hessen

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 380
Äquivalenzzahl × 0,04
Lagefaktor x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 14,96 €
Grundsteuermesszahl × 100,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 14,96 €
Fläche des Gebäudes (Quadratmeter) 130
Äquivalenzzahl x 0,5
Lagefaktor (Bodenrichtwert/durschnittlicher BRW der Gemeinde)^0,3 x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 63,98 €
Grundsteuermesszahl × 70,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 44,78 €
Grundsteuermessbetrag gesamt 59,74 €
Hebesatz × 500,00%
Grundsteuer = 298,72 €

 

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Hessen

Im Ergebnis haben die Eheleute Schipp eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 298,72 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden – Was ist zu tun?

Im Jahr 2022 müssen Grundstückseigentümer für den eigenen Grundbesitz (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) online abgeben. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2022 durch die die relevanten Grundstücksdaten erstmals seit 1935 bzw. 1964 neu festgesetzt werden.

Doch wie ist bei einem Gebäude vorzugehen, welches auf fremden Grund und Boden errichtet wurde?

Ein Gebäude auf fremden Grund und Boden entsteht, wenn ein anderer als der zivilrechtliche Eigentümer des Grundstücks die Aufwendungen für die Herstellung des Gebäudes trägt und ihm dieses Gebäude zuzurechnen ist. Eine abweichende Zurechnung erfolgt dabei immer dann, wenn es sich um ein Gebäude als Scheinbestandteil handelt, der Bauherr also zivilrechtlicher Eigentümer ist. Ausreichend ist auch, wenn der Bauherr wirtschaftliches Eigentum an dem Gebäude erlangt, weil er beispielsweise aufgrund einer im Voraus getroffenen und tatsächlich durchgeführten Vereinbarung die tatsächliche Herrschaft über das Gebäude innehat und den Eigentümer des Grundstücks für die gewöhnliche Nutzungsdauer von der Nutzung ausschließen kann.

Grundsteuer: Gebäude auf fremden Grund und Boden – Was ist zu tun und wie wird die Steuererklärung erstellt?

Für die Berechnung der Grundsteuer wird wie bei einem Erbbaurecht das Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk (meistens Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst und der Gesamtwert für die Grundsteuer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens oder Sachwertverfahrens ermittelt. Anders als beim Erbbaurecht trifft allerdings den Eigentümer des Grundstücks die Verpflichtung zur Abgabe der Feststellungserklärung. Der ermittelte Grundsteuerwert und die daraus abgeleitete Grundsteuer werden dem Eigentümer des Grundstücks als Steuerschuldner zugerechnet. Ob der Nutzungsberechtigte des Gebäudes auf fremden Grund und Boden oder der Grundstückseigentümer die Grundsteuer wirtschaftlich tragen soll bleibt den Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie vorbehalten.

Sie sind Eigentümer eines Grundstücks mit einem Gebäude auf fremden Grund und Boden und möchten Ihre Grundsteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen ohne lange Wartezeiten und hohe Kosten. Dann übersenden Sie ihre Grundstücksdaten für ein unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung doch ganz einfach online an uns. Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Die Prüfung der Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ist für uns selbstverständlich und in dem Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) bereits enthalten.

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Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Bayern? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses in Bayern sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Bayern zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 6 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Bayern: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Bayern vom Bundesmodell?

In Bayern wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des Flächenmodells vorgenommen. Das Flächenmodell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell. Entscheidender Faktor beim Flächenmodell sind, wie der Name schon sagt, die Flächen des Grundstücks und des Gebäudes. Das Modell Bayern basiert des Weiteren auf dem Äquivalenzprinzip. Das Äquivalenzprinzip hat insbesondere die wertunabhängige Gestaltung der Grundsteuer zum Ziel. Aus diesem Grund stellt die bayrische Grundsteuer ausschließlich auf die Fläche und nicht auf wertbildende Faktoren wie das Alter oder die Ausstattung des Gebäudes ab.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Bayern

Familie Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in Wolfratshausen (Bayern). Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 720 Quadratmetern. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 150 Quadratmeter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Bayern

Da sich das Grundstück in Bayern befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im Flächenmodell:

Zunächst muss der Äquivalenzbetrag des Grundstücks berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit der Äquivalenzzahl 0,04 Euro je Quadratmeter zu multiplizieren.

Als nächster Schritt muss der Äquivalenzbetrag des Gebäudes berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Gebäudes mit der Äquivalenzzahl 0,5 Euro je Quadratmeter zu multiplizieren. Da das Einfamilienhaus zu Wohnzwecken genutzt wird, ist das Ergebnis um 30 Prozent zu reduzieren.

Die Summe aus dem Äquivalenzbetrag des Grundstücks und des Gebäudes ergibt den Grundsteuermessbetrag. Dieser ist mit dem Hebesatz der Gemeinde zu multiplizieren um die jährlich zu zahlende Grundsteuer für das Einfamilienhaus von Familie Müller zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Bayern

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 720
Äquivalenzzahl × 0,04
Grundsteuermesszahl x 100%
Äquivalenzbetrag Grundstück = 28,80 €
Fläche des Gebäudes (Quadratmeter) 150,00
Äquivalenzzahl x 0,5
Grundsteuermesszahl x 70,00%
Äquivalenzbetrag des Gebäudes = 52,50 €
Grundsteuermessbetrag 81,30 €
Hebesatz × 400,00%
Grundsteuer = 325,20 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Bayern

Im Ergebnis hat Familie Müller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 325,20 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

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Erbbaurecht und Grundsteuer – Was ist zu tun?

Im Jahr 2022 müssen Grundstückseigentümer für den eigenen Grundbesitz (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) online abgeben. Hintergrund ist die Grundsteuerreform 2022 durch die die relevanten Grundstücksdaten erstmals seit 1935 bzw. 1964 neu festgesetzt werden.

Doch wie ist bei einem Grundstück vorzugehen, welches mit einem Erbbaurecht belastet ist?

Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht bei dem der Eigentümer des Grundstücks gegen Zahlung eines Erbbauzinses die Errichtung eines Bauwerks, in der Regel ein Einfamilienhaus oder Zweifamilienhaus, ermöglicht. Grundlage ist ein zwischen dem Erbbauberechtigten und dem Eigentümer des Grundstücks abgeschlossener Erbbaurechtsvertrag. Der Vorteil für den Eigentümer besteht darin, dass er das Grundstück nicht veräußern muss. In Deutschland werden Erbbaurechte daher überwiegend von der Kirche oder von Landwirten begeben. Für den Erbbauberechtigten hat das Erbbaurecht den Vorteil, dass er neben dem Kaufpreis für das Gebäude nicht noch den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen muss. Ein Erbbaurecht führt daher zu einer zeitlichen Trennung zwischen dem Eigentümer des Grundstücks und dem Eigentümer des darauf errichteten Einfamilien- oder Zweifamilienhauses.

Für die Berechnung der Grundsteuer wird das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück und das darauf errichtete Bauwerk (meistens Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder Mehrfamilienhaus) zu einer Bewertungseinheit zusammengefasst und der Gesamtwert für die Grundsteuer nach den Grundsätzen des Ertragswertverfahrens oder des Sachwertverfahrens ermittelt. Zur Abgabe der verbindlichen Feststellungserklärung zur Grundsteuer hat das Gesetz ausschließlich den Erbbauberechtigten, also den Eigentümer des Einfamilien- oder Zweifamilienhauses, verpflichtet. Der ermittelte Grundsteuerwert und die daraus abgeleitete Grundsteuer wird dem Erbbauberechtigten als Steuerschuldner zugerechnet. Ob der Erbbauberechtige oder der Grundstückseigentümer die Grundsteuer wirtschaftlich tragen soll bleibt den Vertragsparteien im Rahmen ihrer Privatautonomie vorbehalten.

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Warum bekomme ich drei Steuerbescheide?

Im Zuge der Grundsteuerreform müssen ca. 36 Millionen Grundstücke (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder betriebliches Grundstück) zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 neu bewertet werden, da das Bundesverfassungsgericht die derzeit geltenden Einheitswerte für die Grundsteuer, welche 1935 bzw. 1964 letztmalig festgestellt wurden, als veraltet ansah. Die neue Grundsteuer wird dabei zwar auf den 01.01.2022 festgestellt, muss aber erstmalig ab dem 01.01.2025 bezahlt werden.

Doch warum erhalte ich nach Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) drei Steuerbescheide?

Grundsätzlich steht das Aufkommen aus der Grundsteuer den Gemeinden zu. Diese erlassen auch die entsprechenden Grundsteuerbescheide. Allerdings muss zuerst die entsprechende Bewertung des Grundbesitzes durch die örtlich zuständigen Finanzämter erfolgen, da die Gemeinden nur die Hebesätze für die Grundsteuer selbst bestimmen können, die Bewertung des Grundbesitzes aber den Finanzämtern vorbehalten bleibt. Dabei richtet sich das Bewertungsverfahren nach dem jeweiligen Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder betriebliches Grundstück) und dem entsprechenden Bewertungsverfahren (Bundes- oder abweichendes Ländermodell).

Feststellungsbescheid zur Grundsteuer (Grundsteuerwertbescheid) und Grundsteuermessbescheid

Nachdem das Finanzamt, aufgrund der Daten aus der Grundsteuererklärung, die Bewertung des Grundstücks abgeschlossen hat wird ein Feststellungsbescheid zur Grundsteuer (sog. Grundsteuerwertbescheid) erlassen. Der darin enthaltende Grundsteuerwert wird durch das Finanzamt mit der Steuermesszahl multipliziert. Das Ergebnis ist der Steuermessbetrag, welcher mit dem Grundsteuermessbescheid festgestellt wird.

Die Steuermesszahl beträgt im Bundesmodell für ein Einfamilienhaus, einem Zweifamilienhaus, einer Eigentumswohnung oder einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich 0,31 % des Grundsteuerwertes. Bei einem unbebauten Grundstück sowie Geschäftsgrundstücken beträgt die Steuermesszahl dagegen grundsätzlich 0,34 %. Das Gesetz sieht im Bundesmodell allerdings eine Ermäßigung von 25 % vor, wenn es sich um ein Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Mietwohngrundstück oder eine Eigentumswohnung handelt, für die ein Förderbescheid nach dem Wohnraumförderungsgesetz (kurz: WoFG) vorliegt sowie eine Ermäßigung von 10 % für Baudenkmäler. In den Ländermodellen werden dagegen abweichende Steuermesszahlen festgelegt.

Der Grundsteuerbescheid kommt abschließend von der zuständigen Gemeinde

Der Grundsteuermessbescheid wird durch das Finanzamt sowohl dem Steuerpflichtigen als auch der Gemeinde übermittelt. Er bildet für die Gemeinde die Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer, die durch Multiplikation des Grundsteuermessbetrages mit dem gemeindeindividuellen Hebesatz ermittelt wird.

Sie möchten Ihre Grundsteuererklärung durch einen Steuerberater erstellen lassen, der auch die Bescheide prüft?

Wenn auch Sie möchten, dass die Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide durch einen fachlich qualifizierten Steuerberater geprüft werden, dann erstellen Sie ihre Grundsteuererklärung für ein unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus oder eine Eigentumswohnung doch ganz einfach online. Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Die Prüfung der oben genannten Steuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in dem Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) bereits enthalten.

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Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Niedersachsen? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Niedersachsen.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses in Niedersachsen sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Niedersachsen zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 3,5 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Niedersachsen: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Niedersachsen vom Bundesmodell?

In Niedersachsen wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des Flächen-Lage-Modells vorgenommen. Das Flächen-Lage-Modell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell. Entscheidender Faktor beim Flächen-Lage-Modell sind die Flächen des Grundstücks. Unterschieden wird bei der Grundsteuer in Niedersachsen zwischen der Grundstücksfläche und der bebauten Fläche. Des Weiteren wird die Grundsteuer in Niedersachsen mithilfe eines sogenannten Lagefaktors berechnet. Der Berechnung des Lagefaktors basiert im wesentlichem auf den Bodenrichtwerten. Dabei wird der Bodenrichtwert des Grundstücks ins Verhältnis gesetzt mit dem durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Niedersachsen

Familie Klinge bewohnt ein Einfamilienhaus in Wolfsburg. Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 460 Quadratmetern. Die Wohnfläche des Hauses beträgt 130 Quadratmeter.

Die Berechnung der Grundsteuer in Niedersachsen

Da sich das Grundstück in Niedersachsen befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im Flächen-Lage-Modell:

Zunächst muss für die Grundsteuer der Lagefaktor des Grundstücks berechnet werden. Dazu muss der Bodenrichtwert des Grundstücks durch den durchschnittlichen Bodenrichtwert der Gemeinde geteilt werden und das Ergebnis mit den Faktor 0,3 multipliziert werden.

Als nächster Schritt muss der Äquivalenzbetrag des Grundstücks berechnet werden. Dazu wird die Grundstücksfläche mit der sogenannten Äquivalenzzahl und dem zuvor berechneten Lagefaktor multipliziert.

Des Weiteren muss für die Grundsteuerberechnung der Äquivalenzbetrag des Gebäudes berechnet werden. Die Fläche des Gebäudes wird mit der Äquivalenzzahl und dem Lagefaktor multipliziert.

Beide Äquivalenzbeträge müssen separat mit der Grundsteuermesszahl multipliziert werden. Die Ergebnisse ergeben zusammen den Grundsteuermessbetrag. Der Grundsteuermessbetrag muss schlussendlich mit dem Hebesatz der Gemeinde multipliziert werden, um die Höhe der jährlich zu zahlenden Grundsteuer in Niedersachsen zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Niedersachsen

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 460
Äquivalenzzahl × 0,04
Lagefaktor x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 18,11 €
Grundsteuermesszahl × 100,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 18,11 €
Fläche des Gebäudes (Quadratmeter) 130
Äquivalenzzahl x 0,5
Lagefaktor (Bodenrichtwert/durschnittlicher BRW der Gemeinde)^0,3 x 0,98
Äquivalenzbetrag des Grundstücks = 63,98 €
Grundsteuermesszahl × 70,00%
Grundsteuermessbetrag Grunstück = 44,78 €
Grundsteuermessbetrag gesamt 62,89 €
Hebesatz × 400,00%
Grundsteuer = 251,57 €

 

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Niedersachsen

Im Ergebnis hat Familie Klinge eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 251,57 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Grundsteuerreform 2022: Was ist die Grundsteuer C?

Durch die Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland rund 36 Millionen Grundstücke zwischen dem 1. Juli 2022 und dem 31. Oktober 2022 neu bewertet werden. Während es bisher nur die Grundsteuer A für die landwirtschaftliche Nutzung sowie die Grundsteuer B für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke gab, wird mit der Grundsteuerreform 2022 die neue Grundsteuer C eingeführt. Die Grundsteuer C wird angewendet auf unbebaute Grundstücke, die aber durch die Bauämter zur Bebauung mit einem Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Eigentumswohnung freigegeben, d.h. baureif gestellt wurden. Die Grundsteuer C soll durch eine höhere Belastung als bei nicht baureifen Grundstücken Eigentümer dazu anregen eine Bebauung der Grundstücke vorzunehmen, um die in Ballungsgebieten vorhandene Wohnungsnot zu reduzieren.

Zudem soll die Grundsteuer C Gemeinden die Möglichkeit eröffnen Spekulationsgeschäfte mit Grundstücken zu reduzieren. Hintergrund ist, dass immer mehr baureife Grundstücke als Spekulationsobjekte gehalten, d.h. nicht zügig bebaut werden. Unbebaute Grundstücke werden in diesem Zusammenhang nur gekauft, um auf eine zukünftige Wertsteigerung zu spekulieren. Anschließend werden die unbebauten Grundstücke gewinnbringend weiter veräußert. Diese Spekulation mit Bauland verhindert, dass dringend benötigter Wohnraum (bspw. Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) entsteht.

Ab 2025 sollen Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Ob und in welcher Höhe baureife Grundstücke mit der besonderen Steuer belastet werden, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab.

Ihre Grundsteuererklärung für unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen können Sie im Übrigen ganz komfortabel in nur fünf Minuten von zuhause erledigen – und zwar mit uns!

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Sie stellen sich folgende Frage: Wie funktioniert der Grundsteuerrechner und warum brauche ich diesen?

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 müssen Eigentümer für jedes Grundstück (unbebaute Grundstücke, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung) digital einreichen. Viele Eigentümer und Mieter möchten bereits im Vorfeld wissen, ob Sie aufgrund der Grundsteuerreform ab dem 01.01.2025 mit einer steuerlichen Mehrbelastung rechnen müssen. Aus diesem Grund stellen wir Ihnen auf unserer Seite einen Grundsteuerrechner zur Verfügung mit dem die voraussichtliche Grundsteuer online berechnet werden kann. Dabei gehen wir von den derzeit geltenden Hebesätzen der Gemeinden aus, die gegebenenfalls in Zukunft noch angepasst werden. 

Jetzt zum Thema: Wie funktioniert der Grundsteuerrechner?

Der Grundsteuerrechner berechnet die zu erwartende Grundsteuer, indem öffentlich zugängliche Daten und von dem Eigentümer des zu bewertenden Grundstücks individuell eingegebene Daten digital in eine Berechnungsmatrix übertragen werden. Ausgangspunkt ist die Straßenadresse des zu bewertenden Grundstücks. Anhand der Straßenadresse kann die Postleitzahl, die Gemeinde, der Kreis und das Bundesland automatisch ermittelt werden. In den Bundesländern, die den Grundbesitz nach dem sog. “Bundesmodell” bewerten, kann aus diesen Angaben auch die Mietniveaustufe automatisch ergänzt werden. Als Grundstücksart kann der Grundstückseigentümer derzeit zwischen einem unbebauten Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und Eigentumswohnung wählen. Aufgrund der Grundstücksart wird die Berechnungsmatrix entsprechend angepasst, so dass nur die zwingend notwendigen Daten für die Erstellung der Grundsteuererklärung online angegeben werden müssen. Im Bundesmodell sind dies noch die Grundstücks- und Wohnfläche, das Baujahr sowie der Miteigentumsanteil. Der Bodenrichtwert muss momentan noch über einen entsprechenden Link abgerufen werden; soll zukünftig aber auch digital vervollständigt werden. Bei vollständiger Dateneingabe wird die voraussichtliche Grundsteuerbelastung bei den derzeit geltenden Hebesätzen der Gemeinden online berechnet.

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Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die Grundstücksart, die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus im Ertragswertverfahren vorgenommen.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen. Beispielsweise werden betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren bewertet, was sich schlussendlich in der Höhe der Grundsteuer widerspiegelt.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus im Bundesmodell

Familie Müller bewohnt ein Einfamilienhaus in der Nähe des Müritz-Nationalparks (Mecklenburg Vorpommern). Das Einfamilienhaus wurde im Jahr 2002 gebaut und hat eine Wohnfläche von 120 Quadratmetern. Das Grundstück hat eine Fläche von 480 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell

Da sich das Grundstück in Mecklenburg-Vorpommern befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren:
Zunächst muss der jährliche Rohertrag des Grundstücks ermittelt werden. Hierzu wird die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus dem Bewertungsgesetz mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl des Einfamilienhauses multipliziert. Das Ergebnis wird mit dem Zuschlag/Abschlag aus der Mietniveaustufe multipliziert, woraus sich der jährliche Rohertrag des Einfamilienhauses ergibt. Der jährliche Rohertrag ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Im nächsten Schritt müssen zur Berechnung der Grundsteuer die Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses ermittelt werden. Die Höhe der Bewirtschaftungskosten hängt von dem Alter des Einfamilienhauses ab. Je älter das Einfamilienhaus ist, umso höher sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten des Einfamilienhauses. In der Folge ergibt sich eine höhere Grundsteuerbelastung, je älter das Einfamilienhaus ist. Den genauen Prozentsatz des jährlichen Ertrages ist der Anlage 40 des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Zu beachten ist, dass mindesten 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer als Untergrenze für das Alter des Gebäudes angesetzt werden muss.

Der jährliche Reinertrag ist eine weitere zu berechnende Variable, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser errechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Reinertrag wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Reinertrag zu errechnen.

Um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im nächsten Schritt der abgezinste Bodenwert ermittelt werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Das Ergebnis wird um den Umrechnungskoeffizienten für Einfamilienhäuser korrigiert. Dieser Wert muss schlussendlich für die Berechnung der Grundsteuer noch abgezinst werden, mithilfe des Abzinsungsfaktors aus der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.

Um die Grundsteuer für das Einfamilienhaus zu errechnen muss nun der kapitalisierten Reinertrag mit der abgezinste Bodenwert addiert werden. Das Ergebnis der Berechnung ist der Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert muss anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert werden (Steuermessbetrag). Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus im Bundesmodell

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche x qm Wohnfläche 871,20 €
Zuschlag/Abschlag für Mietniveaustufe x -10,00%
monatlicher Rohertrag = 784,08 €
jährlicher Rohertrag = 9.408,96 €
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 80
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Jahre) 19
Restnutzungsdauer (Jahre) = 61
Mindestens: 30 % wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer = 24
jährlicher Rohertrag 9.408,96 €
pauschalisierte Bewirtschaftungskosten x 18,00%
Bewirtschaftungskosten = 1.693,61 €
Restnutzungsdauer (Jahre) 61
Liegenschaftszinssatz 2,50%
Vervielfältiger 30,91
Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 480
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 410
Umrechnungskoeffizient x 1,03
Bodenwert = 202.704,00 €
Abzinsungsfaktor × 0,2273
abgezinster Bodenwert = 46.074,62 €
jährlicher Rohertrag 9.408,96 €
Bewirtschaftungskosten 1.693,61 €
jährlicher Reinertrag = 7.715,35 €
Vervielfältiger × 30,91
kapitalisierter Reinertrag = 238.481,38 €
abgezinster Bodenwert + 46.074,62 €
Grundsteuerwert = 284.556,00 €
Grundsteuerwert 284.500,00 €
Steuermesszahl × 0,00031
Steuermessbetrag = 88,20 €
Hebesatz × 495,00%
Grundsteuer = 436,57 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Familie Müller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 436,57 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Kosten für Grundsteuererklärung auf Mieter umlegen?

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 müssen Eigentümer von Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung) zwischen dem 01.07.2022 und 31.10.2022 für jeden Grundstück eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung) digital einreichen. Über die Nebenkosten können Vermieter die Grundsteuer auf Ihre Mieter grundsätzlich vollständig umlegen. Hat ein Wohnungseigentümer seine Eigentumswohnung vermietet und im Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vereinbart, kann er die Kosten für die Grundsteuer auf seinen Mieter umlegen. Denn die Grundsteuer gehört als laufende öffentliche Last des Grundstücks zu den umlagefähigen Betriebskosten nach § 2 Nr. 1 Betriebskostenverordnung. Kommt es zu einer Erhöhung der Grundsteuer durch die Grundsteuerreform 2022 können Vermieter die Grundsteuer also 1:1 auf Ihre Mieter abwälzen. Mieter spüren das aber erst in der Nebenkostenabrechnung für 2025, die im Jahr 2026 verschickt wird.

Wenn ich die Grundsteuer auf den Mieter umlegen kann, kann ich dann auch die Kosten für die Grundsteuererklärung auf den Mieter umlegen?

Die Steuerberaterkosten, die für die Erstellung der Grundsteuererklärung entstehen, können allerdings nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Kosten dieser Art gehören nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Umlagefähig sind laufende, d.h. wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter durch die Nutzung des Eigentums oder den Gebrauch des Grundstücks entstehen. Dazu gehören z.B. Grundsteuer, Versicherungen, Abfallbeseitigung, Hausstrom.
Nicht umlagefähig sind z.B. Kosten für die Verwaltung, den Steuerberater oder Instandhaltungskosten.

Warum sollte ich meine Grundsteuererklärung über Einfach Grundsteuer erstellen?

Profitieren Sie deshalb von unseren digitalen und zeitsparenden Lösung und versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.). Erstellen Sie ihre Grundsteuererklärung derzeit für unbebaute Grundstücke, Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen ganz komfortabel von Zuhause in 5 min. Vertrauen Sie auf uns und unsere langjährige steuerliche Erfahrung! Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Eine anschließende Prüfung der Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Sie benötigen keinen eigenen ELSTER-Zugang, sondern stellen uns einfach die erforderlichen Daten online zur Verfügung.

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Sie sind Eigentümer eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Berechnung der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg.

Sofern Sie Eigentümer eines Einfamilienhauses in Baden-Württemberg sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Baden-Württemberg zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform in Baden-Württemberg: Wie unterscheidet sich das Ländermodell in Baden-Württemberg vom Bundesmodell?

In Baden-Württemberg wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein Einfamilienhaus mithilfe des modifizierten Bodenwertmodell vorgenommen. Das modifizierte Bodenwertmodell unterscheidet sich erheblich vom Bundesmodell. Entscheidender Faktor beim modifizierten Bodenwertmodell ist der Bodenrichtwert, welcher mit der Fläche des Grundstücks multipliziert wird. Das modifizierte Bodenwertmodell lässt, anders als die anderen Ländermodelle, bei der Berechnung der Grundsteuer den Bebauungszustand des Bewertungsobjekts außer Ansatz.

Definition eines Einfamilienhauses in Bezug auf die Grundsteuer

Dennoch ist die Einordnung eines Einfamilienhauses in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig, da die Nutzung der Immobilie maßgebend für die Steuermesszahl ist.

Ein Einfamilienhaus ist ein Rechtsbegriff und ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Wohnungsgrundstück, welches eine Wohnung enthält und kein Wohnungseigentum ist (§ 249 Abs. 2 S. 1 BewG). Des Weiteren gilt ein Haus als Einfamilienhaus, wenn es zu mehr als 50 % der Wohn- und Nutzfläche zu Wohnzwecken genutzt wird und durch eine andere Nutzung die Eigenart als Einfamilienhaus nicht wesentlich beeinträchtigt wird (§ 249 Abs. 2 S. 2 BewG). Das bedeutet, dass das Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, überwiegend zu Wohnzwecken genutzt werden muss und nicht eine Eigentumswohnung mit einem gemeinschaftlichen Grundstück sein darf. Bei der Einordnung als überwiegend zu Wohnzwecken genutzt, wird im Sinne der Grundsteuer auf die Eigenart des Einfamilienhauses abgestellt. Ein häusliches Arbeitszimmer ist beispielsweise unschädlich. Zu beachten ist, dass ein Einfamilienhaus, im Sinne der Grundsteuer, keine weitere Wohnung enthalten darf. Auch Wohnungen von untergeordneter Bedeutung sind schädlich für die Klassifizierung als Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer. Nicht entscheidend ist jedoch, wer das Einfamilienhaus bewohnt. Der Eigentümer des Einfamilienhauses ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss das Haus aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter von einem Einfamilienhaus im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Familie Deters bewohnt ein Einfamilienhaus in Ulm (Baden-Württemberg). Das Einfamilienhaus hat eine Grundstücksfläche von 760 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer in Baden-Württemberg

Da sich das Grundstück in Baden-Württemberg befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem Einfamilienhaus im modifizierten Bodenwertmodell:

Zunächst muss der Bodenwert des Grundstücks berechnet werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren.

Als nächster Schritt muss für die Grundsteuer der Steuermessbetrag berechnet werden. Dazu ist der Bodenwert mit der Steuermesszahl für die jeweilige Grundstücksart zu multiplizieren.

Der Steuermessbetrag ist mit dem Hebesatz der Gemeinde zu multiplizieren um die jährlich zu zahlende Grundsteuer für das Einfamilienhaus von Familie Deters zu erhalten.

Berechnungsschema der Grundsteuer beim Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 760
Bodenrichtwert (Euro/Quadratmeter) × 285
Bodenwert = 216.600,00 €
Bodenwert 216.600,00 €
Steuermesszahl x 0,00091
Steuermessbetrag = 197,11 €
Steuermessbetrag 197,11 €
Hebesatz × 430,00%
Grundsteuer = 847,56 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einem Einfamilienhaus in Baden-Württemberg

Im Ergebnis hat Familie Deters eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 847,56 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

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Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

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Grundsteuerreform 2022: Kann ich die Feststellungserklärung zur Grundsteuer auch selbst erstellen?

Im Jahr 2022 stehen Grundstückseigentümer vor einer besonderen Aufgabe:
Neben der in der Regel abzugebenden Einkommensteuererklärung muss für den eigenen Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 auch eine Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) digital abgegeben werden. Während die Daten in der Einkommensteuererklärung regelmäßig nur aktualisiert werden (bspw. Fahrten Wohnung/Arbeitsstätte, Fortbildungskosten, Vorsorgeaufwendungen) müssen Grundstückseigentümer die Daten für die Grundsteuererklärung erstmalig seit 1964 dem Finanzamt digital übermitteln. In Abhängigkeit von dem jeweiligen Bundesland wird die Grundsteuer dabei nach dem Bundesmodell oder abweichenden Ländermodellen berechnet, so dass eine Vielzahl von unterschiedlichen Daten erfasst und überprüft werden müssen.

Wo bekomme ich Hilfe zur Erstellung der Grundsteuererklärung?

Hilfe bei der Berechnung der Grundsteuer sowie der Abgabe der Grundsteuererklärung können sich Grundstückseigentümer nur bei Steuerberatern holen, da Lohnsteuerhilfevereine, anders als bei Einkommensteuererklärungen, zur Beratung im Zusammenhang mit der Grundsteuerreform nicht befugt sind. Durch das enge Zeitfenster kommt ein weiteres Problem dazu: Würden sich alle Grundstückseigentümer persönlich an einen örtlichen Steuerberater wenden, stehen die Steuerberatungskanzleien vor einer weiteren zusätzlichen Aufgabe, die neben dem laufendem Tagesgeschäft kaum zu bewältigen ist. Da für die digitale Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer nach übereinstimmenden Meldungen aus der Finanzverwaltung nicht mit einer Fristverlängerung zu rechnen ist, muss der Grundbesitzer bei nicht fristgerechter Abgabe mit Verspätungs- und/oder Säumniszuschlägen rechnen.
Aufgrund der im Vorfeld oftmals nicht eindeutigen Höhe der Steuerberatergebühr, sowie dem Risiko der verspäteten Abgabe der Feststellungserklärung stehen viele Steuerpflichtige vor der Frage:

„Kann ich die Feststellungserklärung zur Grundsteuer auch selbst erstellen?“

Wie bei der jährlichen Einkommensteuererklärung ist dies grundsätzlich möglich. Dafür benötigen Sie allerdings einen eigenen ELSTER-Zugang, da die Grundsteuererklärung digital abzugeben ist. In ihrem Zugang finden sie ab dem 01.07.2022 die notwendigen Steuerformulare für die Erstellung der Grundsteuererklärung. Das eigenständige Ausfüllen der neuen Steuerformulare ist jedoch ohne steuerliches Fachwissen äußerst fehleranfällig. Zudem werden die Daten von dem zuständigen Finanzamt teilweise ohne Angabe von Gründen überschrieben, so dass eine Prüfung der ergehenden Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) ohne fachliches Vorwissen schwierig ist. Bleiben Fehler in den Steuerbescheiden unentdeckt können diese zu einer zu hoch festgesetzten Grundsteuer führen. Da die festgestellten Grundsteuerwerte nach Bestandskraft der Steuerbescheide verbindlich für die nächsten Jahre festgestellt sind, ist eine fehlerfreie Bearbeitung unerlässlich.

Wir unterstützten Sie gerne – eine Lösung von Steuerberatern entwickelt

Vertrauen Sie daher auf uns und unsere langjährige steuerliche Erfahrung! Wir unterstützen Sie bei der fachgerechten Erstellung der Grundsteuererklärung sowie der Berechnung der zu erwartenden Grundsteuer. Eine anschließende Prüfung der Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Sie benötigen keinen eigenen ELSTER-Zugang, sondern stellen uns einfach die erforderlichen Daten online zur Verfügung. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).
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Berechnen Sie jetzt Ihre voraussichtliche Grundsteuerlast: https://www.einfach-grundsteuer.de/grundsteuer-rechner

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Grundsteuerreform 2022: Zeitrahmen/wichtige Termine

1. Januar 2022: Hauptfeststellungszeitpunkt

Der Hauptfeststellungsstichtag zur Grundsteuer ist der 01.01.2022. Das bedeutet, dass die Finanzverwaltung den Grundbesitz (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) auf diesen Tag bewertet.

April-Juni 2022: Versand der Informationsschreiben

Informationsschreiben zur verpflichtenden Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) werden im Zeitraum von April – Juni von den Bundesländern versendet. Diese Schreiben enthalten objektbezogene Informationen, die für die Erstellung der Grundsteuererklärung erforderlich sind. Von großer Bedeutung ist hier das Einheitswert-Aktenzeichen des jeweiligen Grundstücks, Einfamilienhauses, Zweifamilienhauses oder der Eigentumswohnung. Dieses Aktenzeichen ist für eine elektronische Übermittlung notwendig.

1. Juli 2022: Beginn der elektronischen Annahme der Feststellungserklärung zur Grundsteuer über ELSTER

Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen zur Grundsteuer können voraussichtlich ab dem 01. Juli 2022 elektronisch beim Finanzamt eingereicht werden.

31. Oktober 2022: Ende der Frist zur Abgabe der Feststellungserklärung

Nach derzeitigem Stand ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung zwingend bis zum 31. Oktober 2022 erforderlich. Es soll keine Fristverlängerung gewährt werden.

Ab 2023: Erklärungsbearbeitung durch die Finanzverwaltung

Nach der Bearbeitung wird die Finanzverwaltung im Laufe des Jahres 2023 Bescheide über den Grundsteuerwert und den Grundsteuermessbetrag erlassen. Die Prüfung der Steuerbescheide sowie das eventuelle Einlegen von Einsprüchen bieten wir Ihnen in einem ganzheitlichen Prozess an.

Ab 2024: Anpassung der Grundsteuer-Hebesätze durch die Kommunen

Die entsprechenden Daten werden von den Finanzämtern an die Städte und Gemeinden weitergeleitet. Diese setzen die endgültig zu zahlende Grundsteuer in einem Grundsteuerbescheid fest. Der Hebesatz der Kommunen soll dabei so angepasst werden, dass die Grundsteuer insgesamt aufkommensneutral bleibt und es zu keiner Erhöhung der insgesamt vereinnahmten Grundsteuer kommt.

Ab 2025: Erhebung der Grundsteuer auf Basis der neuen Grundsteuerwerte

Die von den Kommunen festgesetzte Grundsteuer ist erstmals ab dem 01. Januar 2025 zu zahlen.

Grundsteuerreform 2022: Zeitrahmen/Wichtige Termine. Sie möchten keine Frist verpassen und schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die Grundstücksart, die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Sie lassen Ihre steuerlichen Angelegenheiten durch einen Lohnsteuerhilfeverein machen und fragen sich ob die Grundsteuererklärung durch einen Lohnsteuerhilfeverein erstellt werden kann?

Die einfache Antwort auf diese Frage lautet NEIN.

Aufgrund der Grundsteuerreform 2022 muss der gesamte Grundbesitz in Deutschland, welcher rund 36 Millionen Grundstücke umfasst, zwischen dem 1. Juli 2022 und 31. Oktober 2022 neu bewertet werden. Privateigentümer müssen daher insbesondere für ihr unbebautes Grundstück, ihr Einfamilienhaus, ihr Zweifamilienhaus und/oder ihre Eigentumswohnung eine weitere Steuererklärung abgegeben. Allerdings ist eine digitale Abgabe der sogenannten Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) über den örtlichen Lohnsteuerhilfeverein aufgrund der gesetzlichen Regelung nicht möglich. Die Beratung, Erstellung und digitale Übermittlung von Grundsteuererklärungen durch Dritte ist ausschließlich Steuerberatern vorbehalten. Zudem dürfen nur Steuerberater die ergehenden Steuerbescheide (Grundsteuerwertbescheid, Grundsteuermessbescheid und Grundsteuerbescheid) prüfen. Aufgrund der Komplexität der Thematik, den hohen rechtlichen Anforderungen und der langen Bindungswirkung ist die Abgabe der Grundsteuererklärung für den eigenen Grundbesitz über einen Steuerberater auch sinnvoll. Sofern Sie keinen eigenen Steuerberater haben, Ihr Steuerberater den ersten freien Termin in 5 Wochen anbietet oder sie nicht über 350 Euro für eine Grundsteuererklärung bezahlen wollen, dann erstellen Sie ihre Steuererklärung doch einfach online bei www.einfach-grundsteuer.de.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

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Grundsteuerreform 2022: Ab wann kann die Grundsteuererklärung erstellt werden?

In Zeitungen, Radio und im Internet wird das Thema Grundsteuerreform immer präsenter. Es wird von engen Zeitfenstern zur Erstellung sowie von Verspätungszuschlägen und Zwangsgeldern gesprochen. Leider sind die meist etwas reißerisch anmutenden Aussagen nicht ganz unbegründet. Die Feststellungserklärung zur Grundsteuer (kurz: Grundsteuererklärung) kann nur in der Zeit vom 01.07.2022 bis zum 31.10.2022 bei den zuständigen Finanzämtern eingereicht werden. Eine Fristverlängerung ist nach derzeitigem Stand ausgeschlossen. Wer einen Urlaub oder Auslandsaufenthalt plant, beruflich stark eingespannt ist oder den Sommer nicht mit der Erstellung der Grundsteuererklärung verbringen möchte, kann, sobald die Finanzverwaltung die Schnittstelle freigeschaltet hat, seiner Pflicht zur Abgabe der Feststellungserklärung zur Grundsteuer bei uns nachkommen. Schnell die Daten online erfassen, den Bestellprozess abschließen und uns die erforderlichen Vollmachten erteilen. Wir prüfen Ihre Angaben und übermitteln die Grundsteuererklärung anschließend für Sie. Die Prüfung der erstmalig ergehenden Steuerbescheide ist selbstverständlich Bestandteil unserer Dienstleistung.

Doch ab wann kann die Grundsteuererklärung erstellt werden?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die Grundstücksart, die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie! Eine Berechnung und Erstellung der Grundsteuererklärung ist bereits möglich!

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Grundsteuerreform 2022: Alles wird teurer – auch die Grundsteuer? Kann ich meine Grundsteuer jetzt schon berechnen?

Viele würden gerne wissen, ob sie durch die neue Grundsteuerreform mehr Grundsteuer bezahlen müssen. Diese Frage ist leider nicht ganz einfach zu beantworten. Grundsätzlich hat der Gesetzgeber die Gemeinden dazu verpflichtet, das gesamte Steueraufkommen durch die Reform nicht zu erhöhen. Das bedeutet aber auch, dass eine Umverteilung der Steuerbelastung zwischen einzelnen Objekten durchaus möglich ist. Wie sich das konkret für das jeweilige Objekt verhält, hängt unter anderem von den Hebesätzen der Gemeinden ab, die in jedem Jahr neu festgesetzt werden können. Generell sind die Gesetzgebungsverfahren der Länder abgeschlossen, so dass wir einen kostenfreien Grundsteuerrechner zur Verfügung stellen können, mit dem schon jetzt die voraussichtliche Grundsteuerbelastung mit den neuen Berechnungsmethoden ermitteln werden kann. Gerne können Sie unseren Grundsteuerrechner ganz unverbindlich und ohne Registrierung ausprobieren.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die Grundstücksart, die Grundstücksfläche und die Wohnfläche. Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

Unser Grundsteuerrechner bietet schon jetzt die Möglichkeit die Grundsteuer für Ihr Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung oder unbebautes Grundstück zu berechnen. Der Service ist komplett kostenlos und erfordert keine Registrierung. Sofern Sie mit den eingegebenen Daten direkt Ihre Grundsteuererklärung erstellen möchten, ist dies selbstverständlich auch kein Problem. Für nur 89,95 Euro haben Sie die Möglichkeit die Grundsteuererklärung online und ohne eigenen ELSTER-Zugang zu erstellen. So haben Sie in nur 5 Minuten der gesetzlichen Verpflichtung zur Abgabe der Grundsteuererklärung erledigt. Eine anschließende Prüfung der erstmalig ergehenden Grundsteuerwertbescheide, Grundsteuermessbescheide und Grundsteuerbescheide ist für uns selbstverständlich und in der Gebühr bereits inbegriffen. Durch unsere digitale und zeitsparende Lösung versäumen Sie garantiert auch keine Fristen! Und das alles zu einem fairen und transparenten Festpreis von 89,95 Euro pro Bewertungsobjekt (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.).

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Sie sind Eigentümer eines unbebauten Grundstücks im Bundesmodell? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer eines unbebauten Grundstücks sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich online beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für ein unbebautes Grundstück mithilfe des Bodenrichtwertes vorgenommen.

Definition eines unbebauten Grundstücks in Bezug auf die Grundsteuer

Die Klassifizierung eines Grundstücks als „unbebautes Grundstücks“ ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann dies zu einer deutlich zu hohen Grundsteuerbelastung führen. Unbebaute Grundstücke werden in der Grundsteuer nach der Grundstücksgröße und dem Bodenrichtwert bewertet.

Ein unbebautes Grundstück ist, im Sinne der Grundsteuer, gem. § 246 Abs. 1 S. 1 BewG ein Grundstück, auf dem sich kein benutzbares Gebäude befindet. Zweifelsfrei sind Grundstücke ohne Gebäude ein unbebautes Grundstück im Sinne der Grundsteuer. Sofern sich ein Gebäude im Bau auf dem Grundstück befindet, ist die Bezugsfertigkeit des Gebäudes für die Klassifizierung als unbebautes Grundstück maßgebend. Solange die Bezugsfertigkeit nicht vorliegt, ist das Grundstück ein unbebautes Grundstück. Fraglich ist, wann die Bezugsfertigkeit eines Gebäudes gegeben ist. Grundsätzlich hängt die Bezugsfertigkeit, nach ständiger Rechtsprechung, von der Zumutbarkeit der Nutzung des Gebäudes ab. Bei Wohngrundstücken ist diese grundsätzlich vom Grad der Fertigstellung des Gebäudes abhängig. Nicht entscheidend ist für die Grundsteuer beispielsweise die Bauabnahme durch die Bauaufsichtsbehörde oder die Schlüsselübergabe an die zukünftigen Bewohner.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für ein unbebautes Grundstück im Bundesmodell

Herr Terzić hat im Jahr 2013 ein unbebautes Grundstück in Dortmund geerbt. Das Grundstück hat eine Fläche von 720 Quadratmetern.

Die Berechnung der Grundsteuer im Bundesmodell

Da sich das Grundstück in Dortmund befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei einem unbebauten Grundstück im Bundesmodell.

Um die Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im ersten Schritt der Bodenwert des unbebauten Grundstücks berechnet werden. Die Fläche des Grundstücks muss mit dem Bodenrichtwert multipliziert werden. Der daraus resultierende Bodenwert ist die Grundlage für die weitere Berechnung der Grundsteuer. Im nächsten Schritt muss der Bodenwert (Grundsteuerwert) mit der Steuermesszahl für unbebaute Grundstücke multipliziert werden. Das Ergebnis ergibt den Steuermessbetrag der für die Berechnung der Grundsteuer nur noch mit dem Hebesatz multipliziert werden muss. Das Ergebnis ergibt die jährlich zu zahlende Grundsteuer.

Berechnungsschema zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell

Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 720
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 350
Bodenwert = 252.000,00 €
Grundsteuerwert 252.000,00 €
Steuermesszahl × 0,00034
Steuermessbetrag = 85,68 €
Hebesatz × 610,00%
Grundsteuer = 522,65 €

 

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung beim unbebauten Grundstück im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Herr Terzić  eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 522,65 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

Die in der Berechnung genannten Variablen sind in jeder Grundsteuererklärung individuell zu prüfen. Diesen Service übernehmen wir für Sie, indem wir stets die aktuellsten Daten aus den entsprechenden gesetzlichen Vorgaben verwenden.

Sie möchten schon jetzt die Grundsteuer für 2025 berechnen?

Sie brauchen für die Berechnung der Grundsteuererklärung ausschließlich die im Beispiel genannten Angaben (Grundstücksart, Grundstücksfläche und Wohnfläche). Alle weiteren Angaben für die Berechnung der Grundsteuer ergänzen wir für Sie!

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Sie sind Eigentümer einer Eigentumswohnung im Bundesmodell? Hier finden Sie alle wichtigen Informationen zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell.

Sofern Sie Eigentümer einer Eigentumswohnung sind, haben oder werden Sie sehr wahrscheinlich Post von Ihrem Finanzamt bekommen. Durch die neue Grundsteuerreform 2022 müssen in Deutschland zwischen dem 01.07.2022 und dem 31.10.2022 alle ca. 36 Millionen Grundstücke neu bewertete werden. Davon betroffen sind damit insbesondere auch Eigentümer von einem unbebauten Grundbesitz, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus und einer Eigentumswohnung. Die Grundsteuerreform verpflichtet alle diese Eigentümer zur Abgabe einer Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (kurz: Grundsteuererklärung).

Die Grundsteuererklärung muss grundsätzlich digital beim zuständigen Finanzamt abgegeben werden. Nur in begründeten Einzelfällen ist eine Abgabe der Grundsteuererklärung in Papierform möglich. Die Inhalte der Grundsteuererklärung basieren auf den länderspezifischen Berechnungsmethoden. Die Bundesländer Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Saarland und Sachsen haben eine abweichende Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer vorgesehen (Ländermodelle), als die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen (Bundesmodell).

Grundsteuerreform 2022: Wie wird die Grundsteuer im Bundesmodell berechnet?

Im Bundesmodell (die Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen) wird die Berechnung der Grundsteuer, durch die Grundsteuerreform, für eine Eigentumswohnung im Ertragswertverfahren vorgenommen.

Definition einer Eigentumswohnung in Bezug auf die Grundsteuer

Die Einordnung einer Eigentumswohnung in die richtige Grundstücksart ist sehr wichtig. Sofern die Auswahl falsch getroffen wird, kann es zu abweichenden Berechnungsmethoden für die Grundsteuer kommen. Beispielsweise werden betrieblich genutzte Gebäude nach dem Sachwertverfahren bewertet, was sich schlussendlich in der Höhe der Grundsteuer widerspiegelt.

Eine Eigentumswohnung ist gemäß der gesetzlichen Definition, welche für die Bewertung der Grundsteuer maßgebend ist, ein Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum (§ 249 Abs. 5 BewG). Eine Wohnung, ist im Sinne der Grundsteuer, eine Zusammenfassung mehrere Räume, die bei einer objektiven Betrachtung, das Führen eines eigenen Haushalts ermöglichen. Die Zusammenfassung der Räume muss eine abgeschlossene Wohneinheit bilden, welche insbesondere baulich von anderen Wohneinheiten getrennt ist. Als zusätzliche notwendige Merkmale einer Wohnung sind das Vorhandensein eines separaten Eingangs und von notwendigen Nebenräumen, wie Küche, Bad und Dusche/Toilette entscheidend. Der Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum umfasst die Teile des Gebäudes, die gemeinschaftlich genutzt werden und für den Bestand oder die Sicherheit des Gebäudes notwendig sind. Des Weiteren zählen zum gemeinschaftlichen Eigentum im Sinne der Grundsteuer die Anlagen und Einrichtungen des Hauses, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, beispielsweise Heizungsräume, Waschküchen oder Fahrradkeller.

Nicht entscheidend für die Grundsteuer ist, wer die Eigentumswohnung bewohnt. Der Eigentümer der Eigentumswohnung ist für die Abgabe der Grundsteuererklärung zuständig, er muss die Wohnung aber nicht selber bewohnen. Eine Vermietung ändert nicht den Charakter einer Eigentumswohnung im Sinne der Grundsteuer.

Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer für eine Eigentumswohnung im Bundesmodell

Frau Keller ist Eigentümerin einer Eigentumswohnung in Köln-Ehrenfeld (Nordrhein-Westfalen). Die Eigentumswohnung (Baujahr 2017) wurde im Jahr 2020 von Frau Keller gekauft und hat eine Wohnfläche von 68 Quadratmetern. Der Miteigentumsanteil am 800 Quadratmeter großen Grundstück beträgt 15 % (lt. Teilungserklärung).

Die Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

Da sich die Eigentumswohnung in Nordrhein-Westfalen befindet, berechnet sich die Grundsteuer bei der Eigentumswohnung von Frau Keller nach dem Bundesmodell im Ertragswertverfahren:

Zunächst muss der jährliche Rohertrag des Grundstücks ermittelt werden. Hierzu wird die pauschalierte Nettokaltmiete pro Quadratmeter aus dem Bewertungsgesetz mit der tatsächlichen Quadratmeterzahl der Eigentumswohnung multipliziert. Zu beachten ist, dass die tatsächliche Miete für die Berechnung der Grundsteuer unerheblich ist. Das Ergebnis wird mit dem Zuschlag/Abschlag aus der Mietniveaustufe multipliziert, woraus sich der jährliche Rohertrag für die Eigentumswohnung ergibt. Der jährliche Rohertrag ist die Grundlage für die Berechnung der Grundsteuer.

Im nächsten Schritt müssen zur Berechnung der Grundsteuer die Bewirtschaftungskosten der Eigentumswohnung ermittelt werden. Die Höhe der Bewirtschaftungskosten hängt von dem Alter der Eigentumswohnung ab. Je älter die Eigentumswohnung ist, umso höher sind die pauschalierten Bewirtschaftungskosten. In der Folge ergibt sich eine höhere Grundsteuerbelastung, je älter die Eigentumswohnung ist. Den genauen Prozentsatz des jährlichen Ertrages ist der Anlage 40 des Bewertungsgesetzes zu entnehmen. Zu beachten ist, dass mindesten 30 Prozent der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer als Untergrenze für das Alter des Gebäudes angesetzt werden muss.

Der jährliche Reinertrag ist eine weitere zu berechnende Variable, um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen. Dieser errechnet sich aus dem jährlichen Rohertrag abzüglich der Bewirtschaftungskosten. Der jährliche Reinertrag wird mit einem sogenannten Vervielfältiger multipliziert, um den kapitalisierten Reinertrag zu errechnen.

Um die tatsächliche Höhe der Grundsteuer zu berechnen, muss im nächsten Schritt der abgezinste Bodenwert ermittelt werden. Dazu ist die Fläche des Grundstücks (Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum) mit dem Bodenrichtwert zu multiplizieren. Dieser Wert muss für die Berechnung der Grundsteuer noch abgezinst werden, mithilfe des Abzinsungsfaktors aus der Anlage 41 des Bewertungsgesetzes.

Um die Grundsteuer für die Eigentumswohnung zu errechnen, muss nun der kapitalisierte Reinertrag mit dem abgezinste Bodenwert addiert werden. Das Ergebnis der Berechnung ist der Grundsteuerwert. Der Grundsteuerwert muss anschließend mit der Steuermesszahl multipliziert werden (Steuermessbetrag). Der Steuermessbetrag multipliziert mit dem Hebesatz ergibt die jährliche Grundsteuer.

Berechnungsschema zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

monatliche Nettokaltmiete / qm Wohnfläche x qm Wohnfläche 501,84 €
Zuschlag/Abschlag für Mietniveaustufe x 10,00%
monatlicher Rohertrag = 552,02 €
jährlicher Rohertrag = 6.624,29 €
Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer (Jahre) 80
Alter des Gebäudes am Bewertungsstichtag (Jahre) 5
Restnutzungsdauer (Jahre) = 75
Mindestens: 30 % wirtschaftlicher Gesamtnutzungsdauer = 24
jährlicher Rohertrag 6.624,29 €
pauschalisierte Bewirtschaftungskosten x 23,00%
Bewirtschaftungskosten = 1.523,59 €
Restnutzungsdauer (Jahre) 75
Liegenschaftszinssatz 3,00%
Vervielfältiger 29,7
Fläche des Grundstücks (Quadratmeter) 120
Bodenrichtwert (Euro / Quadratmeter) × 1070
Bodenwert = 128.400,00 €
Abzinsungsfaktor × 0,1089
abgezinster Bodenwert = 13.982,76 €
jährlicher Rohertrag 6.624,29 €
Bewirtschaftungskosten 1.523,59 €
jährlicher Reinertrag = 5.100,70 €
Vervielfältiger × 29,7
kapitalisierter Reinertrag = 151.490,84 €
abgezinster Bodenwert + 13.982,76 €
Grundsteuerwert = 165.473,60 €
Grundsteuerwert (abgerundet) 165.400,00 €
Steuermesszahl × 0,00031
Steuermessbetrag = 51,27 €
Hebesatz × 515,00%
Grundsteuer = 264,06 €

Zusammenfassung zur Grundsteuerberechnung bei einer Eigentumswohnung im Bundesmodell

Im Ergebnis hat Frau Keller eine voraussichtliche Grundsteuerbelastung von 264,04 Euro pro Jahr. Zu beachten ist, dass der Hebesatz von den Gemeinden jährlich angepasst werden kann. In der Folge kann es zu abweichenden Grundsteuerfestsetzungen kommen.

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Berechnung der Grundsteuer

Für die Berechnung der Grundsteuer sind einige Parameter notwendig, diese nennt man in diesem Fall „Faktoren“. Mit drei Faktoren kann Ihre Grundsteuer ermittelt werden. Bei den drei Faktoren handelt es sich um den Einheitswert, die Steuermesszahl und dem Grundsteuer-Hebesatz.

Die Basis dieser Berechnung ist bislang noch der sogenannte Einheitswert. Die rechtliche Grundlage für die Berechnung des Einheitswerts befindet sich im Bewertungsgesetz (BewG). Hinzu kommt die Steuermesszahl, bei der es sich um einen gesetzlich festgelegten Wert handelt, die gegenwärtig in Promille bemessen wird. Der dritte Faktor ist der Grundsteuer-Hebesatz. Die Grundsteuer-Hebesätze können von den Gemeinden in gewissen Grenzen frei bestimmt werden und bemessen sich in einem bestimmten Prozentsatz. Sie liegen zwischen 390 und 810 Prozent und weichen somit regional mitunter stark voneinander ab. Die konkreten Hebesätze der Gemeinden, werden regelmäßig veröffentlicht und können daher bei Interesse im Netz nachgeschaut werden.

Formel: Grundsteuer

Grundsteuermessbetrag x Hebesatz
Einheitswert x Steuermesszahl = Grundsteuermessbetrag

Die Berechnung und Festsetzung der Grundsteuer folgt in einem dreistufigen Verfahren. Erst wird der Einheitswert bestimmt und mittels Einheitswertbescheid vom Finanzamt festgesetzt. Anschließend wird der Einheitswert mit der Messzahl multipliziert und so der Grundsteuermessbetrag errechnet. Dieser Grundsteuermessbetrag wird ebenfalls in einem Bescheid festgesetzt. Darauf basierend wird zuletzt die eigentliche Grundsteuer durch Anwendung des gemeindespezifischen Hebesatzes ermittelt und schließlich von der Gemeinde erhoben. Dieser letzte Bescheid ist der Grundsteuerbescheid.

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Jeder Eigentümer zahlt bereits die Grundsteuer. Doch warum gibt es eine Grundsteuerreform?

Mit dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10. April 2018 wurde höchstrichterlich entschieden, dass die geltenden Regelungen für die Grundsteuer verfassungswidrig sind. Das Bundesverfassungsgericht begründet die Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer mit der Tatsache, dass die bisherigen Einheitswerte zum Teil auf Werten des Jahres 1935 (neue Bundesländer) und 1964 (alte Bundesländer) basieren und nicht mehr die aktuellen Wertverhältnisse widerspiegeln. Dies führt zu gravierenden und umfassenden Ungleichbehandlungen bei der Bewertung von Grundvermögen, da die Werte von Grundstücken (unbebautes Grundstück, Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) sich seit 1935/1964 sehr unterschiedlich entwickelt haben und die Grundsteuerzahlungen von den tatsächlichen Werten der Immobilien abweichen.

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